Договор аренды

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). 

По мнению Витрянского В. В. «принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, относятся к существенным условиям договора аренды»⁴ . Подобная позиция на сегодняшний день не основана на законе. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654).  Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся  также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если, ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

1.4 Предмет договора аренды как существенное условие договора

Предмет  является единственным существенным условием  договора аренды. Однако подходы  к сущности предмета договора неоднозначны.

Соглашаясь с большинством цивилистов, мне думается, что под объектом все же стоит понимать действия обязанного лица, а под предметом – вещь, передаваемую по договору аренды. 

В. В. Витрянский указывает на то, что  предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения) в этом случае, предметом договора аренды будет являться действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного имущества и т.д.⁵ .

В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным, т.е. это как и для всех других гражданско-правовых договоров существенное условие договора.

Также в законе названы виды имущества, которые могут быть предметом  аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.

  Потребляемые вещи и деньги  могут быть предметом договора  займа, основное отличие которого  от договора аренды состоит  в том, что заемщик возвращает  займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные  – в том же количестве.⁶

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается  или ограничивается. В свое время  такие ограничения были установлены  Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду» и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов, которые требуют обеспечения безопасности этих объектов в силу их значимости (предприятия оборонных отраслей промышленности, связи, топливно-энергетического комплекса).

Ограничения и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов⁷.  Так, к примеру, ст. 11 ФЗ «О недрах» устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). При заключении договора аренды земли в нем обязательному указанию подлежит целевое использование и срок договора. Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса РФ)⁸.

Объектом  договора аренды не может выступать  имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Специальное  правовое регулирование установлено  для аренды природных объектов на территориях национальных парков.

  Главную роль играют в нем  ФЗ «об особо охраняемых природных  территориях» от 14. 03 1995г, а также  нормы земельного и лесного  кодексов. 

Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.).

  В практике возник вопрос, распространяются  ли на договоры аренды положения  Закона об акционерных обществах  (ст. 78,  79) и Закона об обществах  с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок – на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой»  приведен пример⁹, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным.

В практике спортивных клубов нередко  заключаются договора на аренду спортсменов.

Они должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки, спортсмены) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок ¹⁰.

Небезынтересен  и спор по договору между собственником  здания и другим лицом, на основании  которого последнее использует отдельный  конструктивный элемент этого здания для рекламных целей. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности,  не  являются  арендными. Принимая решение,  суд исходил из  того, крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому крыша не может являться объектом аренды¹¹ . Представляется, что решение суда и его аргументация  спорны и могут быть повергнуты критике.

1.5 Срок аренды

Поскольку договор аренды предусматривает  передачу имущества во временное  владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в  договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. срок аренды – несущественное условие договора. Однако, в законодательных актах, действовавших до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора рассматривался в качестве существенного условия.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (когда предметом является движимое имущество), а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может  определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон¹² .

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование – до 3-х лет и долгосрочное – от 3-х до 25 лет. 

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более  длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

2.5 Форма и государственная регистрация  договора аренды

Договор аренды может заключаться как  в письменной, так и в устной форме. Чаще аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года.

Но  и это правило действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ) и др. Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Письменно договоры аренды заключается в случаях: а) в которых хотя бы одна из сторон – юридическое лицо б) когда срок договора более одного года в) договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суды обоснованно принимают решение о возврате его арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ.

Договоры аренды недвижимого имущества  подлежат государственной регистрации  учреждениями юстиции, за исключением  случаев, когда иное предусмотрено  законом (ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок  осуществления ее определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ¹³.  С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, – арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона).

Практическое значение государственной  регистрации договора аренды недвижимого  имущества состоит в том, что  по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом. Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится независимо от того, являются участниками данного договора физические или юридические лица. В п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Президиум ВАС  РФ указал на то, что при продлении договора аренды здания, заключенного на  срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, новый договор также не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ поскольку отношения сторон регулируются новым договором аренды¹⁴ .

  Исключение из общего правила  о регистрации установлено для  договоров аренды транспортных  средств – воздушных и морских  судов, а также судов внутреннего  плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК  РФ отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст. 633 и 643 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации недвижимости).