Договор аренды

Договором аренды могут быть установлены  и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым.

Договором аренды могут быть установлены  и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора.

 Т.Л. Левшиной  ставится проблема  соотношения специальных оснований  расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. ст. 619, 620 ГК договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке»

 Анализ текста ст.ст. 619, 620 ГК, свидетельствует о том, что  содержащиеся в них нормы представляют  собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают п. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в п. 1 и 3 ст. 450 ГК.

Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа  расторжения или изменения договора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108  АПК РФ). Для арендатора нет такой обязанности, ему необходимо лишь заявить о расторжении и доказать основания расторжения. При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора).

С момента получения такого уведомления  другой стороной договор считается  расторгнутым.

Заключение

Договор аренды – это сделка, позволяющая  расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)¹⁷ .

Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит справедливость выносимого решения. В связи с этим, можно посоветовать детально прорабатывать договор аренды при его заключении. Как уже говорилось выше, договор – это возможность посредством соглашения облекать различные по характеру общественные отношения в гибкую правовую форму.

Таким образом, исходя из вышеизложенного  можно сделать следующие выводы:

В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета договора аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
1	Аренда	договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение или пользование.
2	Арендодатель	физическое или юридическое лицо, которое управомочено законом или собственником сдавать имущество в аренду.
3	Арендатор	физическое или юридическое  лицо, которое получает от арендодателя в пользование или распоряжение
4	Арендная плата	Существенное условие договора аренды при, котором арендатор обязан осуществить оплату переданное ему арендатором во временное владение использование имущество
5	Договор перенайма	договор, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды
6	Договор аренды транспортного средства без экипажа	обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное  владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации
7	Договор аренды здания или сооружения	договор, по которому арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование арендатору здание или  сооружение.
8	Договор аренды транспортного средства с экипажем	обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации
9	Договор аренды предприятия	договор, где арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
10	Субарендный договор	договор аренды, в котором арендатор  выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

 

Список использованных источников

1	Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 №51–ФЗ (ред. от 27.12.2009)//. с изменениями внесенными ФЗ от 08.05.2010
2	Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14–ФЗ (ред. От 29.12.2004)// с изменениями от 17.07.2009 N 145-ФЗ.
3	Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изменениями от 23 июня, 8, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г., 2 июля 2005 г., 5 февраля, 19 июля, 1 декабря 2007 г., 30 апреля, 23 июля, 30 декабря 2008 г.)
4	Ахметьянова З.А. Правовая природа  арендных отношений //  "Юрист", 2006, №2
5	Брагинский М.И., Витрянский  В.В. Договорное право. Книга  вторая: Договоры о передаче имущества. -М.: Статут, 2005. 425С
6	Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., 2000
7	Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник/Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. –  М.: БЕК, 2009.398С
8	Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002
9	Гражданское право: Учебник/Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. -М.: Проспект, 2008. 563С
10	Гусев В. Арендные права в современном  российском гражданском праве // Хозяйство  и право, 2003, №3
11	Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3
12	Козырь О.М. Аренда // Гражданский  кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии.  – М.: МЦФЭР, 1996. – С. 339 Ст. 11 Закона  РФ «О недрах», ст. 46 – 53 Водного  кодекса РФ
13	Щекунова М. И. о практике разрашения споров, связанных с применением законодательства об аренде (на примере работы Арбитражного суда  Свердловской области) // Вестник ВАС 2001, №10

 

Приложения

А.
Б

¹ Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений //  "Юрист", 2006, №2

² Гусев В. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003, №3

³ Щекунова М. И. о практике разрашения споров, связанных с применением законодательства об аренде (на примере работы Арбитражного суда  Свердловской области) // Вестник ВАС 2001, №10

⁴ Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ

⁵ Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., 2000.

⁶ Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. – М.: МЦФЭР, 1996. – С. 339

Ст. 11 Закона РФ «О недрах», ст. 46 – 53 Водного кодекса РФ.

⁸ Долинская В. В. Аренда: общие положения и проблема правового регулирования // Закон, 2005, №3

⁹ Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3

¹⁰ Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., 2000

¹¹ Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3

¹² Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3

¹³ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ

¹⁴ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

¹⁵ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 – 281

¹⁶ Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002

¹⁷ Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002