Договор Купли Продажи

     Так же важное правоприменительное значение для регулирования отношений имеют материалы судебной практики, в частности письмо Высшего Арбитражного суда РФ «О федеральном законе  «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»³¹; Сторонами государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд являются государственный заказчик и поставщик (исполнитель).

     В качестве государственных заказчиков в соответствии с Федеральным  законом «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»³² могут выступать федеральные органы исполнительной власти, федеральное казенное предприятие или государственное учреждение.

     ГК (ст. 529) детально регламентирует порядок  и сроки заключения государственного контракта. Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком и направляется поставщику (исполнителю), принявшему до этого заказ на поставку товаров для государственных нужд. Поставщик (исполнитель) обязан рассмотреть проект государственного контракта и в тридцатидневный срок со дня его получения сообщить государственному заказчику о своем решении. Возможны три варианта такого решения.

     1. Согласие заключить государственный  контракт на условиях, предложенных  государственным заказчиком. В этом случае поставщик (исполнитель) подписывает государственный контракт и один подписанный экземпляр возвращает государственному заказчику.

     2. Согласие заключить контракт, но  на условиях, отличных от тех,  что предложены государственным  заказчиком. При таких обстоятельствах поставщик (исполнитель) должен возвратить государственному заказчику подписанный проект государственного контракта вместе с протоколом разногласий по отдельным его условиям.

     3. Отказ от заключения государственного  контракта, о чем поставщик (исполнитель) должен уведомить государственного заказчика в тот же тридцатидневный срок.

     Государственный заказчик вправе отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена  государственным контрактом, лишь при  условии возмещения причиненных  этим убытков как поставщику - исполнителю, так и покупателям по договорам поставки, которые были изменены или расторгнуты в силу отказа государственного заказчика от соответствующих товаров 

§4 Договор контрактации 

     Договор контрактации, призван регулировать отношения, связанные с закупками у сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйств выращиваемой либо производимой ими сельскохозяйственной продукции.

     Договором контрактации признается такой вид  договора купли - продажи, по которому продавец - производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию покупателю - заготовителю, в качестве которого выступает лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки и продажи, а заготовитель обязуется оплатить полученную сельскохозяйственную продукцию (ст. 535 ГК).

     Правое  регулирование отношений по договору контрактации осуществляется на основе норм §5 гл. 30 ГК. РФ. Договором контрактации могут регулироваться отношения  по закупкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд. В соответствующих случаях применяются правила о поставке товаров для государственных нужд (п. 2 ст. 535 ГК). Указанные правоотношения в настоящее время регулируются Федеральным законом «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»³³.

     Можно отметить следующие отличительные (квалифицирующие) признаки, выделяющие договор контрактации в отдельный  вид договора купли - продажи. В качестве продавца по такому договору выступает производитель сельскохозяйственной продукции, а именно сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества, товарищества, производственные кооперативы, а также крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие предпринимательскую деятельность по выращиванию или производству сельскохозяйственной продукции.

     Объектом  договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Речь идет о такой продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.) в сельскохозяйственном производстве.

     Договор контрактации является консенсуальным, возмездным, взаимным, заключается в простой письменной форме. 

     §5 Договор энергоснабжения 

    По  договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется  оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).

    В отличие от договора купли-продажи, который предусматривает обязанность покупателя "принять товар", по договору энергоснабжения абонент "обязуется оплачивать принятую энергию".

    Договор энергоснабжения регулируется нормами §6 гл. 30 ГК, а также федеральными законами: «ФЗ об электроэнергетике»³⁴; «ФЗ об энергосбережении»³⁵; «Закон о государственно регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию РФ»³⁶.

    Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным, а так же договором присоединения  и публичным договором.

    К числу условий данного договора применительно к электроснабжению относятся условия о предмете договора, количестве, качестве электроэнергии, цене, сроке действия договора, режиме электропотребления.

    Предметом названного договора является электрическая и тепловая энергия. Электроэнергия представляет собой продукцию специальных отраслей промышленности, она имеет количественную и качественную оценку, стоимость, т. е. является товаром, вещью в смысле п. 1 ст. 454 ГК.

    При заключении договора энергоснабжения с промышленными и другими крупными потребителями количество подлежащей отпуску электроэнергии определяется с учетом двух важнейших показателей: присоединенной потребителем мощности токоприемников и мощности, участвующей в суточном максимуме нагрузки энергоснабжающей организации³⁷.

    Для заключения договора энергоснабжения  требуются определенные предпосылки  в виде технических средств - технические  предпосылки. К ним относится  в первую очередь наличие у  абонента отвечающих техническим нормам и правилам сети проводов, присоединенных к сети энергоснабжающей организации, а также приборов учета потребляемой энергии.

      Наличие технических предпосылок не относится  к условиям договора энергоснабжения; в данном случае речь идет о преддоговорных отношениях. Правовое регулирование указанных отношений осуществляется подзаконными актами, главным образом ведомственными правилами пользования электрической и тепловой энергией³⁸.

     Применительно к договору энергоснабжения важно обеспечить чрезвычайно строгое соблюдение правил расторжения и изменения договора.

     За  исключением некоторых специальных  норм, к договору энергоснабжения подлежат применению общие положения о расторжении и изменении гражданско - правового договора (ст. 450 - 453 ГК).

     В качестве общего правила установлена  презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 450 ГК).

     Как исключение из общего правила предусмотрены  два случая, когда допускается  изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда.

     Во-первых, когда другой стороной нарушены условия  договора и эти действия могут  быть квалифицированы как существенное нарушение.

     Во-вторых, в иных случаях, предусмотренных  ГК, другими законами или договором. К примеру, основанием для изменения или расторжения договоров присоединения  по требованию присоединившейся стороны может служить включение в договор условий хотя и не противоречащих закону, но являющихся явно обременительными для присоединившейся стороны (ст. 428 ГК). Право кредитора отказаться от договора принадлежит последнему также при принятии собственником либо уполномоченным органом должника - юридического лица решения о его реорганизации (ст. 60 ГК).

     Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Односторонний отказ от исполнения договора означает соответственно расторжение или изменение этого договора.

     §6 Договор купли-продажи  недвижимости 

     По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

     Регулируется  нормами §7 гл. 30 ГК, нормами общих положений по договору купли-продажи §1 гл.30 ГК, а так же специальными законами и нормативными актами, такими как: «Земельный кодекс РФ³⁹», «ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения⁴⁰» и не которые иные нормативные акты. Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

     По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов РФ - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

     Договор продажи недвижимости (за исключением  договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

     Согласно  п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ФЗ №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ред. от 9 июня 2003г ⁴¹. При этом предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации.⁴²

       Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью).

     К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

     Закон требует, чтобы в договоре продажи  недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     По  общему правилу при переходе права  собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК).

     Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

     Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.