Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание

Содержащееся в ГК определение понятия договора поставки свиде­тельствует о том, что договор  поставки как вид договора купли-продажи  является консенсуальным (поставщик  обязуется передать товары покупа­телю, а последний обязуется их оплатить), возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

Квалифицирующими признаками, отличающими договор по­ставки  от иных видов договора купли-продажи, могут служить следующие особенности  договора поставки.

Во-первых, следует отметить особенность в субъектном составе  дан­ного договора, которая заключается  в том, что в качестве поставщика мо­жет выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую дея­тельность: индивидуальный предприниматель или  коммерческая организа­ция. Некоммерческие организации могут быть поставщиками товаров толь­ко в том случае, если такого рода деятельность разрешена  их учредителями и осуществляется в  рамках целевой правоспособности соответствующих  некоммерческих организаций.

Во-вторых, характерным  признаком товаров, поставляемых по догово­ру поставки, является то, что  они производятся или закупаются поставщи­ком. Данный признак товаров  предъявляет определенные требования и к правовому статусу поставщика: он осуществляет не вообще всякую пред­принимательскую деятельность, а применительно к  конкретному договору поставки предпринимательскую  деятельность по производству или закуп­кам  определенных товаров. Таким образом, в качестве поставщика по об­щему  правилу выступают коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на производстве соответствующих товаров  либо профессионально занимающиеся их закупками.

В-третьих, имеет существенное значение, для какой цели покупателем  приобретаются товары у поставщика, ибо договором поставки признается только такой, в силу которого покупателю передаются товары для их ис­пользования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных  с личным, семейным, домашним и иным подобным использова­нием. Данным признак  свидетельствует о том, что и  в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая орга­низация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся предпринима­тельской деятельностью.

Основной целью выделения  договора поставки в отдельный вид  договора купли-продажи следует  признать необходимость обеспечения  детальной правовой регламентации  отношений, складывающихся между профессиональными  участниками имущественного оборота. Наиболее оп­тимален договор поставки, к примеру, для регулирования  взаимоотношений между производителями  товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий; между  изготовителями товаров и оптовыми тор­говыми организациями, специализирующимися  на реализации указанных товаров. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью  и иметь долгосрочный характер. Поэтому  в правовом регулировании поста­вочных отношений преобладающее значение имеют не разовые сделки по передаче товаров, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Применительно к договору поставки специальные правила, имеющие  приоритет перед общими положениями  о купле-продаже, сосредоточены в  § 3 гл. 30 ГК. По своему характеру указанные  специальные правила, регла­ментирующие  отношения, связанные отставками товаров, либо детализи­руют общие положения  о купле-продаже, либо предусматривают  иное, по сравнению с общими положениями  о купле-продаже, регулирование соот­ветствующих правоотношений, либо исключают возможность  применения последних к договору поставки.

3.3.Договор продажи  недвижимости

Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных  видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи - недвижимого имущества. Поэтому  указанному договору присущи все  основные признаки договора купли-продажи  товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор  продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя  земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять  указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдель­ного вида договора купли-продажи  строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора  продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его  исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих  действие соответствующих общих  положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной  нормами, вклю­ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие  положения о договоре купли-продажи  товаров.

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  не­движимости. При этом предмет  договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те  продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, при­сущие  недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных  правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его  принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может  быть определена лишь путем анализа  объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие  при­знаки объектов недвижимого  имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объек­ты. Законом к недвижимым вещай  может быть отнесено и иное имуще­ство.( ст. 130 ГК).

Таким образом, основными  признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные  признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные  участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами  недвижимости.

Для договора купли-продажи  недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме  пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом  формы влечет недей­ствительность  договора купли-продажи недвижимости.

Для договоров купли-продажи  недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить  о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариаль­ное  удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества  и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.

Хотя согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности  на недвижимость подлежит государственной  регистрации, это не означает, что  и сам договор подлежит такой  регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента  его подписания сторонами, а вот  право собственно­сти переходит  к покупателю только после регистрации  такого договора.

При заключении договора прода­жи недвижимости дополнительными  существенными усло­виями являются:

1. Данные, позволяющие  определенно установить недви­жимое  имущество, подлежащее передаче  покупателю по дого­вору:

а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем  земельном участке;

б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе  другого недвижимого имущества.

2. Цена продаваемого  имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет  договора, условие о недвижимом имуществе, подле­жащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

В отличие от общих  условий договора купли-продажи  при продаже недвижимости правила  определения цены, преду­смотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор купли-продажи  недви­жимости считается незаключенным (ст. 555 ГК).

Особенность заключения договора продажи жилых поме­щений состоит в том, что существенным условием договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым по­мещением после  его перехода в собственность  покупателя, является перечень этих лиц  с указанием их прав на пользо­вание продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

С особенностями оформления договора купли-продажи не­движимости  связано и следующее специфическое  основание его расторжения.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по передаточному акту или иному до­кументу о передаче недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных дого­вором, считается отказом от исполнения ее обязанностей по договору.

Несмотря на специфику  этого вида договоров купли-продажи, в случае передачи продавцом покупателю недвижи­мости, не соответствующей  условиям договора о качестве, на такие  отношения распространяется общее  правило о послед­ствиях передачи товара ненадлежащего качества. В  частности, при передаче продавцом  покупателю недвижимости с неуст­ранимыми недостатками, недостатками, выявляющимися  не­однократно либо появляющимися  снова после их устранения, недостатками, которые не могут быть устранены  бет несо­размерных расходов или  затрат времени, или иными анало­гичными  недостатками, покупатель вправе отказаться от ис­полнения договора и потребовать  возврата уплаченной за то­вар денежной суммы.

Форма договора купли-продажи

Договор купли-продажи  может заключаться в устной, простой  письменной, нотариальной форме, а также  путем совершения конклюдентных  действий.

В случаях, предусмотренных  законодательством, необходима государственная  регистрация договоров купли-продажи.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи  с принятием Федерального закона от 21 мая 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним1" нотариальная форма для сделок с недвижимостью  больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация. Если одной из сторон договора купли-продажи  движимых вещей является юридическое  лицо, то требуется письменная форма  заключения договора. То же самое правило  действует в отношении граждан, если сумма договора превышает десять минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться  в устной форме (например, в розничной  торговле).

Согласно устоявшейся  практике и обычаям делового оборота  составление любого договора начинается с его названия, то есть, как говорят  правоведы, с указания вида или "разновидности" договора, например "Договор купли-продажи  товаров", "Договор продажи  недвижимости", "Договор продажи  предприятия" и другие. Вслед за наименованием договора следует  его номер, дата и место подписания.

Все вышеуказанные реквизиты  договора хотя и традиционны для  существующей практики, однако несут  в себе правовую и смысловую нагрузку как формально-юридическую необходимость. Так, наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует  сам договор, а тем более облегчает  его толкование (ст. 431 ГК РФ), особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора.

Далее за названием следует  номер договора. Присвоение ему конкретного  номера является также индивидуализацией  договора. Затем в его тексте фиксируется  дата и место подписания. Отсутствие того и другого реквизита грубейшая  ошибка сторон договорного обязательства, так как точное определение момента  его заключения связано с окончанием срока действия договора, а значит и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.

Редко, но все же бывает, когда стороны сделки подписывают  договор в разное время. В этом случае он считается заключенным  с момента его подписания последней  стороной.