Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание

     По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или  договора. В качестве продавца при  продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной  государственной собственности, выступает  специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества  субъектов РФ - юридические лица, уполномоченные органами государственной  власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о  продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации  и органы местного самоуправления.

     Договор продажи недвижимости (за исключением  договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента  подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все  его существенные условия. Несоблюдение установленной формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

     Согласно  п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ФЗ №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ред. от 9 июня 2003г ⁴⁰. При этом предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации.⁴¹

       Поэтому право собственности  на недвижимость возникает у  покупателя на основе сложного  юридического состава - заключенного  договора (сделки) продажи недвижимости  и акта государственной регистрации  перехода права собственности  (или договора по жилью).

     К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

     Закон требует, чтобы в договоре продажи  недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

     По  общему правилу при переходе права  собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть  земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК).

     Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче недвижимости продавцом  и принятии ее покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

     Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

     §7  Договор купли-продажи  предприятия 

     По  договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

     Договор продажи предприятия регулируется §8 гл.30 ГК, также используются общие  положения.

     В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать гражданин-предприниматель  или юридическое лицо, которым  предприятие принадлежит на праве  собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только орган Министерства государственного имущества РФ либо соответствующий  уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом как представители  того или иного публичного собственника, но не само унитарное предприятие  как юридическое лицо.

     Исполнение  договора продажи предприятия можно  свести к трем наиболее важным действиям  сторон:

     - уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

     - передача предприятия продавцом  покупателю;

     - оплата покупателем стоимости  предприятия.

     Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, осуществляется по договоренности между сторонами  одной из них в порядке, предусмотренном  ст. 562 ГК. Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено  в письменной форме до передачи предприятия  продавцом покупателю. При этом следует  иметь в виду, что уведомлением кредитору фактически делается предложение  о переводе долга с продавца предприятия  на его покупателя. Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК ответ кредитора будет считаться надлежащим образом оформленным, если ему будет придана письменная форма.

     Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет  право в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод  долга

     Если  кредитор, уведомленный надлежащим образом, или ничего не сообщит продавцу, или не заявит одно из перечисленных  требований, то он будет считаться  кредитором, не давшим согласия на перевод  долга с продавца на покупателя предприятия. Вследствие этого стороной по таким  обязательствам остается продавец предприятия.

    Основные  негативные последствия для продавца связаны с передачей предприятия  с недостатками и предусмотрены  ст. 565 ГК.

     Последствия передачи продавцом и принятия покупателем  по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении  качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных  ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено  законом. В случае, когда предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия  и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких  случаях иных требований не предусмотрено  договором продажи предприятия.

     Покупатель  вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о  таких долгах (обязательствах) во время  заключения договора и передачи предприятия.

     Продавец  в случае получения уведомления  покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе  отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления  заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. 
 

Заключение

    Договор купли-продажи относится к договорам  передачи имущества в собственность. В общей системе договорного  права это один из самых распространенных и значимых в российском гражданском  праве договоров. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных  ценностей, выступающих в торговом обороте в качестве товаров. Почти  пятая часть всех статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных  отдельным видам гражданско-правовых договоров, приходится на долю договора купли-продажи.

Более того, основная схема организации  обязательственных правоотношений между продавцом и покупателем, заложенная законодателем в договоре купли-продажи (товар в обмен на встречное предоставление), применяется  практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах. Она используется не только в договорах, по которым товар передается в собственность (договоры мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды с правом выкупа), но также в договоре об уступке требования (cessio), договорах о производстве работ и оказании услуг, договорах о передаче исключительных имущественных прав на результаты интеллектуальной деятельности, договорах о передаче информации.

    Договор купли - продажи стоит на первом месте  и это не случайно, т.к. он является основным и базовым договором  и занимает очень большую нишу в сфере гражданско-правовых обязательств. Главное отличие между договором  купли-продажи и иными гражданско-правовыми  договорами состоит не в схеме  организации правовых связей между  их участниками, а в различии предметов  названных договоров и определении  специфики их правового регулирования. Если предметом договора купли-продажи  служат прежде всего вещи, то предметом договоров о производстве работ и оказании услуг, о передаче информации являются соответственно работы, услуги и информация, а предметом договоров об уступке требования и передаче исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности - имущественные права.

    В курсовой работе я пришла к выводу, что значимость института договора купли-продажи все время растет и растет, беря свое начало еще с  классического римского права. В  этой курсовой работе показана актуальность выбранной темы. Не зря законодатель так широко поддерживает институт договора купли-продажи.