Договор найма жилого помещения

30

Содержание

Введение              2

1. Договор социального найма жилого помещения

2. Договор коммерческого найма жилого помещения              6

3. Сравнительный анализ договора социального найма от коммерческого найма

Заключение

Список источников и литературы

Приложения

1. Типовой договор социального найма жилого помещения

2. Типовой договор найма жилого помещения

3. Таблица №1.  Сравнительная таблица договоров социального и коммерческого найма

4. Решение от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022

Введение

Одной из важных потребностей человека является потребность               в жилище как необходимым условием для жизни каждого человека. Исторический опыт свидетельствует, что никогда жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища.[1]  В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой, поэтому становиться ясным, что жилищное законодательство необходимо для осуществления возможности гражданам реализовывать права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища,             а также  беспрепятственно осуществлять свои жилищные права. Основным институтом, регулирующим данные правоотношения, без преувеличения, является договор найма жилого помещения[2].

На основании всего вышеперечисленного я считаю, что тема работы является актуальной на настоящее время.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Предмет работы – правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Цель работы заключается в том, чтобы раскрыть теоретические положения правовой  основы договора найма жилого помещения и его сущность, а также выявить правовые проблемы и дать рекомендации по улучшению законодательства в сфере регулирования договора найма жилого помещения.

В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:

- проанализировать договор социального найма жилого помещения;

- раскрыть договор коммерческого найма жилого помещения;

- дать сравнительный анализ и более подробно раскрыть отличительные черты договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма.

Нормативную основу для курсовой работы составляют следующие нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации[3],                (далее ГК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации[4], (далее ЖК РФ) иные подзаконные акты, такие как Постановления Правительства «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения», «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилищных помещений».

       Эмпирическую основу составляет Решение Верховного Суда РФ от         16 января 2008 г. № ГКПИ07-1022

Теоретическая основа – научные статьи, посвященные предмету договора найма жилого помещения, сравнению коммерческого и социального договора найма жилого помещения, правовому регулированию этих договоров, а также учебные пособия по гражданскому праву. В работе широко используются материалы таких ученых-цивилистов, как            Бобровская О.Н. Гатин А.М. Кириченко О.В. Новикова О.Б. и многие другие.

Методологическую основу работы составляют как общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, абстрагирование и конкретизация),  так частнонаучные (историко-правовой, сравнительно-правовой). Данные методы позволили осуществить изучение объекта и предмета исследования курсовой работы целостно и всесторонне, в их взаимосвязях и взаимозависимости.

Курсовая работа состоит из введения, основной части, которая в свою очередь включает следующие главы, посвященные договору социального найма жилого помещения, договору коммерческого найма жилого помещения, сравнительному анализу данных договоров, а также заключения, списка источников и литературы, приложения.

Глава 1 Договор социального найма жилого помещения

          §1.1 Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения –  это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п.1 ст. 60 ЖК РФ). Договору социального найма посвящен раздел VIII ЖК РФ.

Из названия договора социального найма жилого помещения становится ясна сущность этого гражданско-правового договора, заключающаяся в том, что государство удовлетворяет потребность в жилье граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Цель заключения договора социального найма отражает сущность данного договора, а именно передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, не имеющих возможность приобрести жилье. И тем самым обеспечить для максимального числа людей нормальные условия для существования[5].

Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя в статье 60 ЖК РФ не содержатся указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения, поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и                     безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер,                  т.е. наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ [6].

Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение –  это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи[7].

Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Так как договор социального найма является консесуальным,                      то необходимо отметить существенное условие данного договора – предмет договора. В ч 1 ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора

социального найма может быть только жилое помещение                    (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует из установленного ЖК РФ определения жилое помещение –  помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Поэтому не могут быть использованы в качестве предмета договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам,   а также иным требованиям законодательства.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество                              в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение – это прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, к примеру, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Необходимо отметить, что субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем  может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.   

Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма[8].

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ[9]. Существуют прецеденты по оспариванию некоторых пунктов этого типового договора. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ):

- его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;

- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке[10].

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ)

          Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).               Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:

- гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;

- отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися        в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры)[11].

            Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:

- если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

- если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но:              а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ), установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза). Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности