Договор найма жилого помещения

По требованию любой из сторон договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, должны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению из жилого помещения в принудительном порядке[25].

У договора коммерческого найма жилого помещения отсутствует типовой договор, как у социального найма, поэтому условия, представленные в них, могут отражать как интересы одной стороны, так и другой[26]. По моему мнению, коммерческий найм больше  отражает сущность гражданских правоотношений, чем договор социального найма жилого помещения, поэтому в дальнейшем я буду предлагать разделение этих двух договоров по законодательному регулированию. Договор коммерческого найма будет отнесен к компетенции ГК РФ, а социальный найм – ЖК РФ.

Глава 2. Сравнительный анализ договора социального найма от коммерческого найма

В предыдущих главах были раскрыты договоры коммерческого и социального найма жилого помещения, и выяснила, что оба этих договора направлены на удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Следует, что для наиболее полного раскрытия темы курсовой работы необходимо дать характеристику договорам коммерческого и социального найма жилого помещения на основе их сравнительного анализа, который позволит, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них.

Как разновидности договора найма жилого помещения, названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой являются возмездными договорами, а именно предоставляют жилые помещения            в пользование за плату, также они являются консесуальными и двусторонними. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя         (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части – поднанимателей        (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется                         в законодательстве на принципиально разных основаниях[27].

Договор коммерческого найма является по своей природе гражданско-правовой, который регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения).

Договор социального найма жилого помещения преимущественно регулируется жилищным законодательством, прежде всего ЖК РФ[28].

Договоры социального и коммерческого найма отличаются целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к государственному и муниципальному жилищному фонду, а коммерческий наем заключается в большинстве случаев на жилое помещение в частном жилищном фонде.

При заключении коммерческого найма не нужны многочисленные административные предпосылки такие, как нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения, которые необходимы для договора социального найма.

В договоре социального найма нормируется размер, предоставляемых жилых помещений, в отличие от коммерческого, где площадь жилища определяется только соглашением сторон.

Договор социального найма – бессрочный, а в соответствии с ГК РФ коммерческий найм жилого помещения является срочным договором.          ГК РФ устанавливает два срока такого договора, а именно краткосрочный – до одного года, и долгосрочный – от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет        (ст. 683 ГК РФ). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности,                а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор социального найма жилого помещения, являясь публичным по своей юридической природе, относится к договорам присоединения                       (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется существованием типового договора социального найма жилого помещения, которое в свою очередь ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным[29].

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать              в нанятом жилом помещении.

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Наниматель жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги                                 (ст. 330, пункты 1, 2 ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Общее правило для обоих видов найма – взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что у данных видов договоров больше различий, чем сходства. И это является одним из аргументов, по изменению в регулировании данных договоров.            В приложении возможно посмотреть результаты сравнительного анализа этих договоров в виде таблицы, в которой показаны отличительные признаки[30].

Заключение

В введении я ставила перед собой  цель раскрыть теоретические положения правовой  основы договора найма жилого помещения и его сущность, а также выявить правовые проблемы и дать рекомендации по улучшению законодательства в сфере регулирования договора найма жилого помещения. Эту поставленную цель я по возможности попыталась достичь в процессе раскрытия темы данной курсовой.

Также целью ставились задачи: проанализировать договор социального найма жилого помещения; раскрыть договор коммерческого найма жилого помещения; дать сравнительный анализ и более подробно раскрыть отличительные черты договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма. В каждой главе были решены эти задачи.

В ходе анализа литературы по теме курсовой работы, считается, что целесообразно окончательно договор социального найма перевести                       в правовое регулирование ЖК РФ. Это связано с тем, что в ГК РФ только одна статья непосредственно посвящена данному договору, и то в ней делается отсылка на жилищное законодательство. В принципе только договор коммерческого найма является по своей юридической природе  гражданско-правовым, а договор социального найма ориентирован на жилищное законодательство. Договор социального найма, являясь наследием советского времени, направлен на защиту малоимущих слоев населения и некоторых других категорий населения. Рассматриваемые договоры обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.»

С учетом изложенного можно сделать вывод, что договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

В третьей главе я проводила сравнительный анализ двух видов договора найма жилого помещения. На основании  полученных данных возможно необходимым поменять формулировку понятия договора социального найма жилого помещения, учитывая отличительные признаки этого договора от коммерческого найма. Следует предложить дать новую трактовку понятия договора социального найма с учетом выявленных в работе особенностей, тем самым внести поправку в п.1 ст. 60 ЖК РФ:              «По договору социального найма жилого помещения одна сторона − собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать для постоянного проживания другой стороне – физическому лицу, которому законом предоставлено право получения жилое помещения, в порядке и на условиях, определенных жилищным законодательством». Сформулированное понятие договора социального найма жилого помещения позволит в дальнейшем избежать ошибок в правоприменительной практике.

В ГК РФ отсутствует дефиниция коммерческого найма жилого помещения, что создает реальные условия для совершения правоприменительных ошибок. Считается целесообразным, внести изменения в статью 671 ГК РФ, которая установила бы понятие договора коммерческого найма с одновременной формулировкой отличительных признаков от договора социального найма жилого помещения.

«По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона − собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне − гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами». Данное решение законодателя будет способствовать минимизированию правоприменительных ошибок и исключит разночтение в понятие договора коммерческого найма жилого помещения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1.                  Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая)

2.                  Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 27.11.2009 // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

3.                  Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315 // Собрание законодательства Российской Федерации от 30.05.2005. № 22. Ст. 2126.

4.                  Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилищных помещений: Постановление Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 // Собрание законодательства Российской Федерации от 06.02.2006. № 6. ст. 697.

5.                  О порядке предоставления по договорам социального найма отдельных категориям граждан жилых помещений государственного жилищного фонда Челябинской области: Закон Челябинской области от 31 октября 2006 г. № 346 (в ред. Закона Челябинской области от 27.09.2007               № 206-ЗО) // Южноуральская панорама от 21.11.2006. № 233-234.

Судебная практика

6.                  Решение Верховного Суда Российской Федерации                       от 16 января 2008 г. № ГКПИ07-1022. // Справочно-правовая система Консультант Плюс: Высшая школа – Выпуск 12. Осень 2009.