Договор найма жилого помещения

Департамент образования  города Москвы государственное образовательное  учреждение среднего профессионального  образования московский государственный  техникум технологии, экономики и  права имени Л.Б.Красина

Реферат

 

По дисциплине «Гражданское право»

 

На тему: «Договор найма жилого помещения»

 

       Выполнила: студентка группы ПЗ-11

     Фурсова Н.А.

Проверил: руководитель

 

«______»_______________________20__гОценка_____________________________                   

Москва 2012  

Содержание

Ведение

Глава 1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений

1. Стороны (субъекты) договора коммерческого найма
2. Объект договора коммерческого найма

Глава 2. Права и обязанности  сторон по договору коммерческого найма  жилого помещения

Глава 3. Ответственность  за нарушение договора коммерческого  найма жилого помещения. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Использованная литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Развитие рыночных отношений в  нашей стране неминуемо привело  к существенным изменениям жилищных отношений, что выразилось в приватизации жилищного фонда с его передачей  в частную собственность граждан  и юридических лиц, демонополизации  и развитии конкурентной среды в  системе управления и обслуживания жилищной сферы, развитии новых форм жилищных правоотношений. Государство  пошло по пути совершенствования  системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечения государственного регулирования в вопросах содержания и использования жилищного фонда  и объектов коммунального назначения, стимулирования создания товариществ  собственников жилья и обеспечения  стабильной социальной защиты населения  в жилищных отношениях.

Основная ставка сделана на то, чтобы потребность граждан в  жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а  за счет собственных средств участников жилищных отношений, направленных на создание широкого социального слоя частных  собственников жилья, рынка жилья  и коммунальных услуг.

Немаловажным проблемным вопросом в жилищной сфере также является огромное количество законодательных  и подзаконных нормативных правовых актов, принятых еще в доперестроечную эпоху и в большинстве своем морально устаревших и противоречащих действующему российскому законодательству.

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие  договора коммерческого найма жилых  помещений

Договор коммерческого найма  жилого помещения является гражданско-правовым договором, поэтому ему свойственны  все принципы гражданского права.

По договору коммерческого  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).

Коммерческий наем жилых  помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым  рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения  осуществляется путем достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения  таких стадий, необходимых для  заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и стояния в очереди на получение  жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение  и т. д.

По ранее действовавшему законодательству договор коммерческого  найма именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием  части второй ГК РФ законодатель выделил  его в самостоятельный вид  гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя носят взаимный характер, т.е. договор является двусторонним. Например, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора. В свою очередь наниматель обязан своевременно вносить плату за предоставленную жилую площадь.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является возмездным: основанием исполнения обязательства  по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде арендной платы.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Объектом договора коммерческого  найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или  их части). Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме предметом  договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также  часть общего имущества собственников  квартир.

Ценой в договоре коммерческого  найма жилого помещения выступает  плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата  и плата за коммунальные услуги. Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Как правило, размер платы устанавливается соглашением сторон, причем к коммерческому найму неприменимо правило о государственном регулировании размера платы за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы. В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение.

Отсутствие данного правила  могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определении  размера платы за жилое помещение  стороны исходят из более или  менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади  квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов  в зависимости от месторасположения  жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения  и т. п. При этом обе стороны  беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя, так как если наниматель захочет платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Договор коммерческого найма  жилого помещения имеет срочный  характер. В данном договоре должен быть указан срок. В случае если такого положения не содержится, то договор коммерческого найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен в договоре либо в законе.

 

 

1. Стороны (субъекты) договора коммерческого найма

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются наймодатель - собственник жилого помещения и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин-наймодатель - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наем жилого помещения  в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан. Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Нанимателем в договоре коммерческого  найма выступает гражданин. Нанимателем  может быть только совершеннолетнее дееспособное физическое лицо. От имени  несовершеннолетних или недееспособных граждан договор заключается их законными представителями - родителями, усыновителями или опекунами (попечителями).

ГК РФ определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым  помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица, в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем  и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность  перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут известить  наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

2. Объект договора коммерческого найма

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания: квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома. Неизолированное  жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма.

В отличие от договора социального  найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности  жилого помещения применительно  к условиям данного населенного  пункта, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое  помещение должно быть пригодным  для постоянного проживания.

Соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может  быть определено и благоустроенное  жилое помещение, что чаще всего  и бывает на практике.

Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать  требованиям строительных норм и  правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям  и т. д.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем  по договору, является также часть  общего имущества собственников  квартир, причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. В Гражданском кодексе РФ предусматривается  сохранение договора найма жилого помещения  при переходе права собственности  на жилое помещение.

Гражданский кодекс в ст. 675 содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Цель данного положения  заключается в защите прав нанимателя и проживающих с ним граждан  при смене собственника занимаемого  по договору коммерческого найма  жилого помещения. При смене собственника жилого помещения, в том числе  и при переходе жилого помещения  из государственной или муниципальной  собственности в частную собственность  юридических лиц и граждан  договор коммерческого найма  жилого помещения не может быть изменен.

В данном случае происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.