Договор найма жилого помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Права  и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма  жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны  имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Как и наймодатель жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма в период действия договора, найма обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя предусмотрены  ст. 678 Кодекса. В них входят:

использование жилого помещения  только для проживания;

обеспечение сохранности  жилого помещения;

своевременное внесение платы  за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя. Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Статья 616 ГК определяет также  последствия нарушения наймодателем этой своей обязанности. Наниматель вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков. Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя, а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

Наниматель вправе предоставлять  жилое помещение в пользование  другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные  жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права  пользования жилым помещением, а  также то, что для вселения, как  временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно  проживающих в жилом помещении  граждан. Наряду с этим ГК устанавливает  разный правовой режим для регулирования  тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется.

Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести  месяцев. Для этого не требуется  согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади. Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях: невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание для расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15, 18);

Статья 686 ГК РФ предусматривает  возможность замены нанимателя в  договоре найма жилого помещения, что  влечет за собой изменение договора. Назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" (ч. 2 ст. 676 ГК РФ). В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т.п.) за свой счет. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта, то он несет ответственность согласно действующего гражданского и жилищного законодательства РФ.

Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с  ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после  смерти нанимателя или его выбытия  из жилого помещения не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Ответственность  за нарушение договора коммерческого  найма жилого помещения. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать  требования гражданского и жилищного  законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма  жилого помещения его условий  в определенных законом или договором  случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция  за правонарушение, вызывающая для  нарушителя отрицательные последствия  в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии  в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков  состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность  наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного  или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или  нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность  при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом  или договором предусмотрены  иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность  в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении  правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых  домов, жилых помещений и инженерного  оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

1. невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;
2. самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения - в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);
3. систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения ;
4. отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом - в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;
5. причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках - в виде возмещения причиненного ущерба.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания  и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения  относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному  найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма  с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.