Договор продажи недвижимости

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Договор продажи предприятия отличается спецификой своего предмета. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущёственный комплекс признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Конституция Республики Беларусь в ст. 48 устанавливает гарантию права граждан Республики Беларусь на жилище. Реализация данного права обеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.

В жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь входят объекты, которые согласно законодательству могут становиться предметом договора купли-продажи. В частности, это одноквартирные жилые дома (жилые дома, состоящие из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории), квартиры (жилые помещения, состоящие из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которые организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома), жилые комнаты - ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).

Особый порядок купли-продажи жилых домов, квартир в Республике Беларусь был введен с принятием постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 11 июня 1993 г. "О порядке купли- продажи квартир (домов) в Республике Беларусь" и Положения о порядке купли- продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. N 589 . Данные акты установили существенные, и, как впоследствии было установлено, неоправданные ни с правовой, ни с экономической точек зрения ограничения на приобретение жилья в республике. Предусматривалось, например, что жилые дома и квартиры подлежали продаже только тем гражданам, которые постоянно проживали в данном населенном пункте. Это означало, что житель города Минска не мог купить пустующий в деревне дом, чтобы проживать там в летнее время, а жители близлежащих к городу Минску населенных пунктов, многие из которых имели место работы в Минске, не могли купить здесь квартиру.

В этой связи и постановление Верховного Совета от 11 июня 1993 г., и постановление Совета Министров от 31 августа 1993 г. N 589 дважды становились предметом рассмотрения Конституционного Суда Республики Беларусь. В решении от 25 марта 1997 г. "О толковании Заключения Конституционного Суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года "О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 года "О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь" и Временного положения о порядке купли- продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 года N 589" Конституционный Суд указал, что граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Вместе с тем законом могут быть определены особенности купли-продажи квартир (домов) в городе Минске, поскольку Минск как столица Республики Беларусь согласно Конституции имеет особый статус .

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами Республики Беларусь правом приобретения в порядке купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. При этом не исключается возможность установления международными договорами и законами Республики Беларусь особенностей приобретения ими квартир (домов) по договорам купли-продажи.

Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации норм международных договоров. Такое соглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Устав Союза Беларуси и России, ратифицированный Законом Республики Беларусь от 10 июня 1997 года , предусматривает, что граждане Союза Беларуси и России (граждане Республики Беларусь и граждане Российской Федерации) имеют право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территории другого государства - участника Союза на тех же условиях, что и граждане этого государства. Аналогичные нормы закреплены также заключенным Республикой Беларусь и Российской Федерацией Договором о создании Союзного государства (ратифицирован Законом Республики Беларусь от 24 декабря 1999 г. ), Договором между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан (ратифицирован Законом Республики Беларусь от 17 февраля 1999 г..

Данные положения, сформулированные Конституционным Судом, в настоящее время закреплены и в Положении о порядке купли-продажи квартир (домов) (п. 7).

Вместе с тем, в отличие от земельных участков, нахождение которых в собственности физических лиц, не являющихся гражданами Республики Беларусь, исключается, жилые помещения могут находиться в собственности иностранных граждан. В этой связи установленные для купли-продажи жилых помещений ограничения не распространяются на иные способы приобретения жилья такими лицами. Так, при рассмотрении одного из дел, касающихся законности приобретения иностранным гражданином квартиры в Республике Беларусь, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что условие о наличии у приобретателя квартиры гражданства Республики Беларусь и постоянного места жительства в Беларуси являются обязательными для заключения договора купли-продажи квартиры. Запрета на участие в долевом строительстве жилья с последующим оформлением его на праве собственности действующее законодательство не содержит.

Согласно Положению о порядке купли- продажи квартир (домов) объектами купли- продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Не подлежат продаже:

- жилые помещения в общежитиях;

- служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);

- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

- жилые помещения социального пользования;

- жилые помещения в специальных домах;

- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу.

Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

При урегулировании договоров купли- продажи жилых помещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных прав граждан. Согласно пункту 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этой связи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (часть первая ст. 529 ГК). Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК Республики Беларусь граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебном порядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма).

В литературе указывается, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора. Однако договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в данном случае может предъявляться требование о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.

Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения (часть четвертая ст. 123 ЖК). Приложение 1

На куплю-продажу жилых помещений распространяется и пункт 4 ст. 275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий. Принимая во внимание имеющиеся факты невозможности исполнения таких судебных решения в части возврата покупателю уплаченной за жилое помещение денежной суммы, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 30 марта 2000 г. N 3 "О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства" указал следующее. При вынесении решений об удовлетворении требований о применении последствий недействительности указанных сделок суд в необходимых случаях должен обсудить вопрос об установлении такого порядка исполнения решения, в соответствии с которым выселение приобретателя жилого помещения производится после выплаты ему денежной суммы, уплаченной по сделке и подлежащей уплате по решению суда.

Согласно части второй ст. 123 ЖК и Положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением , а квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли- продажи только в случаях, если они не заселены жильцами. В связи с изложенным выше требованием ст. 529 ГК о необходимости указания на таких лиц в договоре купли-продажи жилья с определением их прав по пользованию жилым помещением после его продажи данное ограничение представляется чрезмерным. Необходимо учитывать, что согласно ст. 120 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке на основании письменного соглашения, заключенного при вселении. Если совершеннолетние члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, имеют в данном населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, то по требованию собственника они подлежат выселению в это жилое помещение. Совершеннолетние члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, могут быть выселены по требованию собственника в другое жилое помещение, приобретенное им за счет собственных средств.

Практика функционирования рынка жилья выявила необходимость особой защиты при отчуждении жилых помещений интересов, не только несовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорий населения. Высказывались предложения о необходимости принятия нормативного правового акта, определяющего механизм контроля за соблюдением законодательства при совершении сделок с жильем указанной категорией лиц. Закон "О статусе столицы Республики Беларусь - города Минска" предоставил Минскому городскому Совету депутатов право утверждать порядок согласования органами опеки и попечительства города Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных граждан. По данным Прокуратуры Республики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства при отчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста и нуждающихся по состоянию здоровья в защите. Нередко контрагенты вводят таких собственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либо купли-продажи. Еще до принятия данного Закона, 19 октября 1999 г. решением Минского городского Совета депутатов было утверждено Положение о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан. Положение предусматривает необходимость получения согласия исполнительных комитетов администраций районов г. Минска на отчуждение, залог или обмен жилых помещений, в которых постоянно проживают несовершеннолетние дети, а также жилых помещений, находящихся в собственности или в пользовании следующих категорий граждан: несовершеннолетних детей; лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности; иных граждан, над которыми установлена опека или попечительство; злоупотребляющих спиртными напитками или наркотическими веществами; одиноких престарелых граждан; состоящих на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом заболевания, которое может повлиять на ин способность понимать значение своих действий и руководить ими.