Договор продажи недвижимости

Таким образом, Положение установило для названных категорий граждан ограничение в реализации их прав по распоряжению жильем. Согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению, создает условия для свободного владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом. Исходя из ст. 23 Конституции, ограничение прав и свобод личности допускается только в случаях, предусмотренных законом. Представляется неправомерным делегирование законом местному органу власти права устанавливать такие ограничения.

Необходимость введения дополнительных мер по защите жилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социально незащищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомерным установление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестской обл. - другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательным актом единообразно для всей республики.

Приведенные меры правового характера не исключают необходимости проявления соответствующей осмотрительности и со стороны самих участников сделок с жильем. В такой ситуации специалисты рекомендуют:

- произвести проверку всех предоставленных контрагентом документов, начиная с паспорта продавца (одним из наиболее простых способов мошенничества является переклеивание фотографии в паспорте либо использование чужого паспорта);

- проверить информацию, касающуюся жилого помещения, в соответствующих инстанциях (жилищно-эксплуатационной организации, паспортном столе, БТИ);

- убедиться, что продавец является владельцем покупаемого жилого помещения и что из него выписаны все жильцы;

- если квартира часто перепродавалась, попытаться выяснить причину и определить всю цепочку договоров (криминальным может быть предыдущий договор);

- не покупать квартиры, если продавец предъявляет лишь копии документов, пусть и нотариально заверенные (часто такой продавец продает одну квартиру сразу нескольким покупателям, причем один из договоров он регистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, с других покупателей берет задаток и после этого бесследно исчезает);

- проявлять предельную осторожность, если продавец действует по доверенности (доверенность теряет силу после смерти доверителя, доверитель может в любое время отменить доверенность и т.д.) .

"Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена квартиры больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: нередки случаи признания договора купли-продажи недействительным в судебном порядке, и в таком случае решением суда покупателю может быть возвращена только та сумма, которая указана в договоре, хотя фактически была уплачена сумма, значительно превышающая указанную" .

Изложенный выше порядок купли-продажи жилых домов и квартир распространяется и на продажу их обособленных частей, которые являются объектами права собственности (жилых комнат). Вместе с тем, договор продажи жилой комнаты имеет некоторые особенности. Так, продажа комнаты может быть произведена только вместе с долей в праве собственности на подсобные помещения. Одним из ограничений правомочий собственника комнаты по распоряжению ею, на которое указывается в названном выше постановлении Пленума Верховного Суда от 30 марта 2000 г., является необходимость при продаже комнаты соблюсти право собственников других комнат на преимущественную покупку продаваемой комнаты. Однако данное ограничение представляется весьма спорным. Ведь в ст. 253 ГК, на которую ссылается Пленум Верховного Суда, речь идет об отчуждении доли в праве общей собственности. А в рассматриваемом случае продается обособленный объект права собственности (жилая комната), хотя и обеспеченный в качестве принадлежности правом пользования подсобными помещениями и долей в праве собственности на эти помещения.

Существенные особенности имеет заключение договора купли-продажи жилого помещения в процессе его приватизации. Кодекс Республики Беларусь о земле и иные акты земельного законодательства предусматривают ряд особенностей договора продажи земельного участка. Данные особенности договора продажи земельного участка проявляются в установлении специальных требований к его предмету, субъектному составу, содержанию.

При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка (стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица органов по земельным ресурсам и землеустройству при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить цель предоставления земельного участка), запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления (не могут заключаться договоры купли-продажи, в результате которых в собственности физического лица или в собственности юридического лица окажутся земельные участки с суммарной площадью, превышающей установленные максимальные размеры), возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации (часть первая ст. 17 Кодекса о земле). Договор купли-продажи может быть заключен по поводу части земельного участка при условии, что последний может быть разделен на части. Земельный участок может быть разделен на части, если каждая из них может быть использована по целевому назначению при соблюдении противопожарных, санитарных, экологических, строительных норм и правил (часть третья ст. 17 Кодекса о земле). При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (часть четвертая ст. 17 Кодекса о земле).

Предметом договора купли-продажи могут быть земельные участки, не изъятые из гражданского оборота (участки, которые могут находиться в собственности иных, кроме Республики Беларусь, участников гражданских правоотношений).

Так, в соответствии со ст. 34 Кодекса о земле в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства.

Законодательство устанавливает особый порядок отчуждения земельных участков, находящихся в собственности Республики Беларусь, а также выкупа государством земельных участков у других собственников.

В частную собственность граждан Республики Беларусь земельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных и распорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 г. для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки по льготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельные участки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров.

Порядок передачи земельных участков из собственности Республики Беларусь в собственность юридических лиц (их собственников) установлен ст. 12 Кодекса о земле, Положением о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), утвержденным указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81 . В собственность юридических лиц могут по решению Президента Республики Беларусь отчуждаться земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов.

Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица (его собственника), вносится им в белорусских рублях или в иностранной валюте в месячный срок со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче земельного участка в собственность. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица с иностранными инвестициями вносится только в иностранной валюте. Право собственности на земельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с момента получения государственного акта на земельный участок.

Выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц может осуществляться по предложению собственника, а также по основаниям, установленным законодательством.

Выкуп земельных участков производится по нормативной цене, действующей на момент выкупа. Решение о принудительном выкупе земельных участков, которые предоставляются по решению местных исполнительных и распорядительных органов, в соответствии с частью второй ст. 54 Кодекса о земле принимается этими органами.

Договор купли-продажи земельного участка, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен лишь в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст. 88 Кодекса о земле).

Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, совершается путем заключения в письменной форме договора, который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка (часть вторая ст. 93 Кодекса о земле). Земельные участки могут продаваться гражданами Республики Беларусь другим гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Юридические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка (ст. 94 Кодекса о земле).

Недвижимость за рубежом

Все чаще отечественные организации открывают представительства и фирменные магазины, регистрируют филиалы за пределами таможенной территории Республики Беларусь, сдают в аренду площади и др. Такие операции связаны с приобретением и арендой недвижимости за пределами таможенной территории Республики Беларусь. Рассмотрю порядок осуществления резидентами республики Беларусь наиболее распространенных операций с недвижимостью за рубежом: покупки, продажи и аренды.

В законодательстве Республики Беларусь определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Подобные определения довольно распространены в мировой практике.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изм. и доп. от 16.05.2006 № 115-З) и Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39. Регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое имущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству той страны, на территории которой оно расположено.

В соответствии с отечественным законодательством сделки с недвижимым имуществом не могут быть совершены ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые переходят в результате сделки. Государственная регистрация изолированных помещений и прав на них не может быть осуществлена ранее государственной регистрации всего недвижимого имущества, частью которого является это помещение. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Возможно, что аналогичная норма содержится в законодательстве страны нахождения недвижимости резидента Республики Беларусь.

Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом которого является недвижимое имущество, определяется правом государства, в котором находится это имущество. Защита права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество осуществляется также в соответствии с правом государства, в котором это имущество размещено.

Валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами, подразделяются на текущие валютные операции и валютные операции, связанные с движением капитала. В соответствии со ст. 7 Закона № 226-З валютными операциями, связанными с движением капитала, являются следующие валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами:

                - приобретение акций при их распределении среди учредителей, а также доли в уставном фонде или пая в имуществе нерезидентов;