Договор продажи недвижимости

Федеральное агентство по образованию

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Филиал  в г. Петропавловске – Камчатском 

Кафедра государственного и  гражданского права 
 
 
 
 

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 
 
 
 
 

     Курсовая работа

по  Гражданскому праву 

     (часть Особенная)

     студентки 3 курса

группы  ЮР-32

     Козыревой Натальи  Юрьевны 

     Научный руководитель

     ассистент кафедры

     Дмитриева Ю.Б. 
 
 
 

г. Петропавловск  – Камчатский

2010

План

Введение……………………………………………………………………………...3

1 Понятие  и правовое регулирование договора  продажи недвижимости……….5

2 Элементы  договора продажи недвижимости…………………………………….8

     2.1 Существенные условия договора………………………………………...8

     2. 2 Форма договора и порядок его заключения…………………………...12

     2. 3 Стороны договора……………………………………………………....17

3 Исполнение и прекращение договора…………………………………………..22

Заключение………………………………………………………………………….26

Задача………………………………………………………………………………..28

Список  использованных источников и литературы………………………….......30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Актуальность  выбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли – продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует также то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле - продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

     Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности  человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость  обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода.

     Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в  период установления государственной  власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий.

     Под недвижимостью следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Будучи фундаментальной гражданско - правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

     Целью данной курсовой работы является изучение гражданско - правового регулирования сделок по продаже недвижимости, выявление основных элементов договора купли - продажи недвижимости, анализ заключения договора, характеристика прав и обязанностей сторон, а также правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.

     Методической  и методологической основой выполнения работы являются Федеральные законы «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г., «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г., «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г., а также публикации таких отечественных специалистов в области гражданского права как Болтанова Е. С., Брагинский М. И., Ем В. С., Иоффе О. С., Скворцов О. Ю., Скиба П. В., Скловский К., Суханов Е. А., Сергеев А. П..

     Данная  работа состоит из введения, основной части, заключения, решённой задачи по данной теме, списка используемой литературы. Во введении определена актуальность темы, поставлены цели и задачи. Основная часть представлена аспектами темы. Исследовано правовое регулирование договора продажи недвижимости. Раскрыты и проанализированы основные элементы договора, права и обязанности сторон, а также основания прекращения по договору продажи недвижимого имущества. В заключении даны основные выводы по результатам изучения данной темы. В решении поставленной задачи проявлены полученные теоретические знания. 
 

1 Понятие и правовое  регулирование договора  продажи недвижимости

     По  договору купли – продажи недвижимого  имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую цену согласно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)¹.

     По  своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причём взаимным) и возмездным.

     В системе действующего российского  законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля - продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли - продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549 - 558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это следующими факторами:

     - большинство объектов недвижимости  неразрывно связано с теми  земельными участками, на которых  они расположены;

     - поскольку недвижимое имущество  по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей;

     - в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью  многих объектов недвижимости  законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;

     - недвижимость является индивидуально  – определённой и незаменимой  вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений².

     Хотелось  бы отметить, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Помимо общих норм, содержащихся в § 7 главы 30 ГК РФ, имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447 – 449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду³.

     В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого  характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы  жилищного права не влияют на условия  отчуждения такого имущества.

     Особые  режимы оборота недвижимого имущества  установлены и в отношении  купли - продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

     Особый  порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной  в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство⁴. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

     Таким образом, по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

 

2 Элементы договора  продажи недвижимости

2.1 Существенные условия  договора

     К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся: условие о предмете договора  и о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 130⁵ ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, жилые помещения, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В юридической литературе обсуждается  вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи  недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество⁶. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности⁷.

     В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во - первых, продаваемое недвижимое имущество; во - вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»⁸.

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли - продажи⁹. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Учитывая  свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации  предмета договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, кадастровый номер, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор считается незаключенным.

     Если  предметом договора является памятник истории и культуры, включённый в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко – культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключённым. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно – художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране¹⁰.

     При заключении договоров купли – продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов.