Договор продажи недвижимости

     Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. Суть этого признака заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле - продаже недвижимости не применяются¹¹.

     Второй  важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается  в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся  на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, если в договоре не указана цена земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, то это не является основанием для квалификации договора как незаключенного¹².

     В литературе высказывалось предложение  о расширении круга существенных условий договора продажи недвижимости. По мнению П. В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли - продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна¹³. Данное предложение продиктовано намерениями защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, как представляется, это предложение не может быть принято. Во - первых, у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора. Во -  вторых, законодательное закрепление положения, согласно которому условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли - продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. Между тем в некоторых ситуациях добросовестному приобретателю может быть интересно приобрести недвижимое имущество даже ненадлежащего качества при условии возмещения ему понесенных убытков. И, в третьих, отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве.

     Таким образом, при отсутствии в договоре продажи недвижимости существенных условий, договор считается незаключённым. 
 
 
 

     2.2 Форма договора  и порядок его  заключения

     Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления  единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) в соответствии со ст. 550 ГК РФ¹⁴. Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи. Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц.

     В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны  достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы)¹⁵.

     Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности  на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора её купли - продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли - продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)¹⁶. В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением. Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки согласно п. 4 ст. 165 ГК РФ.

     Государственная регистрация права собственности  на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с  недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

     При совершении договора купли - продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: зарегистрировать договор купли - продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Норма ст. 550 ГК о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой договор купли - продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли - продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода нрава собственности по такому договору. Если договор купли - продажи жилого помещения заключён и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких - либо сделок по поводу такого помещения, переданного по зарегистрированному договору, следовательно, все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

     Закон о регистрации не регулирует отношения  по регистрации прав на воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

В настоящее  время применяются правила о  специальной в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними. В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется Воздушным кодексом Российской Федерации. Перечисленные в Кодексе торгового мореплавания¹⁷ (далее - КТМ) суда подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ : Государственном судовом реестре, судовой книге или бербоут - чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах — федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной КТМ, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных и прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река—море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой книге специально уполномоченными Правительством органами в порядке, установленном этими органами¹⁸.

     Государственная регистрация судна в Государственном судовом реестре осуществляется по заявлению правообладателя. Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. До сих пор не принято положение о регистрации космических объектов, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Руководствоваться можно только Законом Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г., в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

     Отнесение морских, космических, воздушных судов  к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

     Таким образом, следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли - продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости. Это правило, хотя прямо и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС РФ по одному из рассмотренных дел указал на то, что право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах является правомерным вывод о переходе права собственности на проданное помещение после государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований для расторжения договора¹⁹. 
 

     2. 3 Стороны договора

     § 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле - продаже.

     Сторонами договора купли - продажи недвижимого имущества являются продавец и покупатель. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках²⁰.

     По  общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник  такого имущества. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом²¹. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального Закона Российской Федерации «О приватизации государственного имущества» (далее - Закон о приватизации государственного имущества)²². При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления согласно п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества.

     Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности согласно ст. 18 – 19 Федерального Закона «О государственных и муниципальный унитарных предприятиях»²³. Иначе говоря, сделки по отчуждению недвижимого имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий. Поэтому, когда сделки унитарного предприятия по отчуждению движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.