Договор продажи недвижимости

     Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки. Срок государственной  регистрации по общему правилу составляет один месяц.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом. В случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, продавец несёт ответственность за ненадлежащее исполнение договора. 
 

     Задача

     Супруги Никитины продали бревенчатый дом  в посёлке Ивантеевка супругам Печатниковым. Факт государственной регистрации  договора продажи дома и подписания акта о передаче дома Печатниковым обе семьи решили отметить наскоро. Во время поджаривания колбасы и яиц на электроплите, произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который присутствующие лица не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Никитиных.

     Супруги Печатниковы подали в суд заявление, в котором указали, что дом  купленный ими у супругов Никитиных, сгорел, и просили суд считать  эту сделку незаключённой, так как  регистрации перехода права собственности  на дом не было. На суде супруги Никитины утверждали, что договор считается заключённым, так как он прошёл государственную регистрацию. Передаточный акт о передаче дома подписан сторонами, и поэтому риск случайной его гибели перешёл на супругов Печатниковых. 

     Решение

     Стороны могли оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом, т. е. Никитиными за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, электросетей обслуживающих данный объект, в таком случае Никитины несли бы ответственность по ч. 2 ст. 556 ГК за ненадлежащее исполнение договора. Поскольку по ч. 2 ст. 558 ГК договор продажи жилого дома считается заключённым с момента его регистрации, то покупатель правомерно обратился в суд, доказывая, что во время пожара являлся лишь титульным владельцем, у которого было право владения и использования недвижимости, в то время как продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества, распоряжается им до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю и несёт все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Если же, как утверждает продавец, государственная регистрация перехода прав собственности к Печатниковым была совершена, то Никитины могут подтвердить свои слова свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом и тогда они не будут нести ответственность за пожар. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  использованных источников и литературы

     1 Нормативно –  правовые акты

     Жилищный  кодекс : федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ / Российская Федерация // СЗ РФ. - 2005. – № 1. – Ст. 14.

     Кодекс  торгового мореплавания : федер. закон от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ / Российская федерация // СЗ РФ. - 1999. – № 18. – Ст. 2207.

     Гражданский кодекс. Ч. 2 : федер. закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ / Российская Федерация // СЗ РФ. – 1996. - № 5. – Ст. 410.

     Семейный  кодекс : федер. закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ / Российская Федерация // Российская газета. – 1996. – 27 января. - № 17.

     Гражданский кодекс. Ч. 1 : федер. закон от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ / Российская Федерация // Российская газета. – 1994. – 8 декабря. - № 238-239.

     О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях : федер. закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ / Российская Федерация // СЗ РФ. - 2002. – № 48. – Ст. 4746.

     О приватизации государственного и муниципального имущества : федер. закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ / Российская Федерация// СЗ РФ. - 2002. – № 4. – Ст. 251.

     Об  акционерных обществах : федер. закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ / Российская Федерация // СЗ РФ. - 1996. – № 1. – Ст. 1. 

     2 Учебная литература  и монографии

     Болтанова, Е. С. Операции с недвижимостью / Е. С. Болтанова. – М. : Феникс, 2003. – 320 с.

     Брагинский, М. И. Договорное право / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М. : Статут, 2004. – 797 с.

     Ем, В. С. Договор продажи недвижимости / В. С. Ем // Законодательство. - 2005. - № 10. - С. 4.

     Иоффе, О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе. – М. : Юрид. лит., 1975. – 448 с.

     Сергеев, А. П. Толстой Ю. К. Гражданское право : в 3 т. : учебник / А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М. : Проспект, 2004. – Т. 2. – 848 с.

     Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте : учебно - практическое пособие / О. Ю. Скворцов. - М. : Волтерс Клувер, 2006. – 368с.

     Скиба, П. В. Особенности сделок купли –  продажи недвижимости / П. В. Скиба. –  М. : Юрист, 2001. – 156 с.

     Скловский, К. И. Договор купли - продажи : вещный эффект / К. И. Скловский // Российская юстиция. - 1998. -  № 10. - С. 10.

     Скловский, К. И. Собственность в гражданском  праве / К. И. Скловский. – М. : Юрист, 2004. – 568 с.

     Слыщенков, В. А. Купля - продажа недвижимости : соотношение обязательственного и вещного элементов / В. А. Слыщенков // Ежегодник сравнительного правоведения. - М., 2005. - С. 66.

     Суханов, Е. А. Обязательственное право / Е. А. Суханов. – М. : Волтерс Клувер, 2007. – Т. 3. – 800 с. 

     3 Судебная практика

     Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.1997  № 3522 / 96 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 4. - С. 5.

     Информационное  письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. / Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 5.