Договор продажи предприятия

Дореволюционное Российское законодательство давало определение «промышленное предприятие». В Уставе о прямых налогах Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной черте фабричного или заводского устройства и состоящее между собой по роду производства в непосредственной связи[1].

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление  об отдельном самостоятельном юридическом  объекте;

2) как отдельная ценность, способная служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

3) как правовая организация, социальное образование в недрах которого осуществляется «должный правопорядок»[2].

Несмотря на то, что предприятие  как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой  совершенно особый объект гражданских  прав.

Правой режим предприятия  как особого объекта гражданских  прав просматривается не только в  нормах, регулирующих договор продажи  предприятия. Специальные правила  установлены ГК РФ и в отношении  некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013).

Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться  также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Итак, объектом договора продажи  предприятия является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории  прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных  правила (пункты 2 и 3 ст.559).

Во-первых, это права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию права  составляют права, полученные продавцом  на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключения могут составить  лишь случаи, предусмотренные законом  или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обстоятельств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обстоятельств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

4. Форма договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия  считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Договор продажи предприятия  является консенсуальным, то есть договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон. Консенсуальный договор  считается заключённым с момента  подписания его сторонами. Большинство  гражданско-правовых договоров относится  к этой группе.

Консенсуальный договор  не требует никаких условий по оформлению и выполнению, кроме обоюдного  согласия сторон на его заключение. Форма договора– письменная, путём  составления одного документа, к  которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной  регистрацией права собственности  на предприятие.

Договор продажи предприятия является возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.

Договор продажи предприятия  является взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Существенная особенность  порядка заключения договора продажи  предприятия, отличающая его от договора продажи недвижимости, состоит в  том, что ГК РФ обязывает стороны  совершать определённые действия, являющиеся необходимыми и обязательными для  последующего заключения договора продажи  предприятия. В частности, Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561).

Стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт  инвентаризации; бухгалтерский баланс (он составляется продавцом и подписывается  в соответствии с требованиями к  таким документам); заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требования. Долги –  это не только обязанности по выплате  денежных сумм, но и обязанность  по передаче товаров, выполнению работ  и оказанием услуг.

Указанные выше документы  служат обязательным приложением к  договору продажи предприятия, который  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст. 560 ГК РФ).

5. Существенные условия договора о продаже предприятия

В договоре продажи предприятия  должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

В параграфе 8 графы 30 ГК РФ отсутствуют  какие – либо специальные правила  относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежит применению нормы, содержащиеся в статье 555 ГК РФ (о цене в договоре продажи недвижимости).

Исходя из этих норм, можно  сделать вывод о том, что, для признания договора продажи предприятия заключенным, необходимо наличие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене предприятия которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них.

При определении цены предприятия  должны приниматься во внимание также  права требования и долги продавца по обстоятельствам, связанным с  соответствующим имущественным  комплексом, и права на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение  его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в  интересах покупателя, с тем, чтобы  при согласовании цены у него имелась  достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о  долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

6. Обязанность уведомления кредиторов

Кредиторам, получившим уведомление  о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, а также  не получившим такого уведомления, предоставлено  право потребовать: прекращения  или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что, кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течении трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, е кредитор, не получивший уведомления, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

7. Государственная регистрация договора

Право на предприятие (переход  права) подлежит государственной регистрации  по месту нахождения юридического лица – правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, то в отношении  них осуществляется не государственная  регистрация, а внесение записей  в Единый государственный реестр о новом собственнике (совладельце) предприятия, а следовательно, и  субъекте права на соответствующие  объекты недвижимости. Основанием для  внесения таких записей применительно  к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту  их нахождения является государственная  регистрация предприятия в целом  как имущественного комплекса.

Договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  так же как, государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Особенность регистрации  предприятия заключается в том, что государство представляет владельцу  право выбора между пообъектной регистрации и регистрацией в качестве единого комплекса. Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируются выставить на продажу. Продать весь объект по частям тоже значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи, у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. «Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом».

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права  собственности на это предприятие, который определяется датой государственной  регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником  переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться  имуществом предприятия в той  мере, в какой это необходимо для  целей, для которых приобреталось  предприятие (ст. 564 ГК РФ). И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности  на переданное предприятие до момента  государственной регистрации, лишается такого права.

В пункте 2 статьи 22 Закона о  государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся  к порядку государственной регистрации  прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а  именно: наличие в составе предприятия  как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечёт изменение субъекта в отношении  прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной  регистрации подлежат соответствующая  сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные  с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных  объектов недвижимости, а место регистрации  предприятия как юридического лица.

В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав или  сделок выступают земельные участки  и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а  не само предприятие как имущественный  комплекс, соответствующие права  и сделки подлежат государственной  регистрации в общем порядке  по месту нахождения недвижимого  имущества. Как показывает практика, зачастую при приобретении организаций  объекта недвижимого имущества, на основании купли-продажи оформление такого приобретения ограничивается подписанием  соответствующего договора, оплатой  его цены и передачей имущества  с баланса на баланс, несмотря на то, что государственная регистрация  права собственности на объект должна предшествовать бухгалтерскому оформлению сделки. Каковы неблагоприятные последствия  указанных действий?

Прежде всего, следует  отметить, что вне зависимости  от наличия или отсутствия того или  иного объекта недвижимого имущества  на балансе организации она является законным собственником объекта  до того момента, когда запись о праве  собственности на данный объект в  Едином государственном реестре  прав на недвижимость и сделок с  ним будет прекращена в установленном  законом порядке. Отсутствие государственной  регистрации перехода права собственности  на объект недвижимого имущества  к покупателю может привести к  обращению взыскания по долгам организации  – продавца на приобретаемый покупателем  объект недвижимого имущества.

8. Права и обязанности сторон договора продажи предприятия

Исходя из специфики предмета договора, его сторонами обычно выступают предприниматели – граждане или коммерческие организации. При продаже предприятия в ходе приватизации продавцами могут быть уполномоченные соответственно государством или муниципальным образованием органы.