Договор ренты и его виды

      Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

      Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

      Срок  действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

      Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

      Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

      Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

      Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК). 
 
 

 

Заключение 
 

      Автор данной работы надеется, что поднятая им проблематика практически и теоретически окажется полезной гражданам, обществу и государству.

      В результате проведённого исследования можно сделать следующие выводы и заключения:

      Появление частной собственности на недвижимость и высокие цены на нее, а также нестабильная экономическая обстановка в нашем государстве, приведшая к обнищанию пожилой части населения страны, дали благоприятную почву для широкого распространения договоров ренты.

      Существует три вида договоров ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

      Данные  разновидности ренты имеют свои особенности, общими же для всех являются основные положения о том, что  одна сторона договора (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

      Для всех договоров ренты обязательно  нотариальное удостоверение. Если по договору передается недвижимое имущество, договор  должен быть зарегистрирован в Комитете по регистрации прав на недвижимо  имущество и сделок с ним.

      Невозможно дать однозначный ответ на вопрос: какой договор выгоднее заключить? Однако, следует помнить, что получателю лучше заключать договор пожизненного содержания с иждивением, а договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды?

      Недовольному  получателю пожизненной ренты будет  сложнее расторгнуть договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается  письменными документами о передаче им денег. В то же время достаточно сложно установить, достойный ли уход осуществлялся за получателем пожизненного содержания с иждивением. Чем, например, докажешь предоставление каких-либо бытовых услуг?

      Поэтому потенциальному плательщику пожизненного содержания с иждивением рекомендую при заключении договора максимально конкретизировать как свои обязанности, так и их объем.

      И еще: все виды договоров ренты  считаются рисковыми договорами. В большей степени рискует, конечно, плательщик ренты, который обязуется содержать гражданина неопределенное время, при этом никому не известно, что может случиться завтра или через несколько лет, а договор требует неуклонного исполнения. И если плательщик либо ренты, либо содержания будет не в состоянии выплачивать деньги или, к примеру, по состоянию здоровья не сможет ухаживать за подопечным, получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть свое имущество, при этом плательщик ренты не может забрать обратно вложенных средств.

      В заключение данной работы можно сказать, что договор ренты представляет собой очень сложный и многоаспектный договор. Одновременно этот договор является не менее важным для гражданского товарооборота, чем другие договора, скажем мены, купли-продажи. Договор ренты также урегулирован большим количеством различных по юридической силе нормативных актов.

 

Приложение  
 

ДОГОВОР Nо. _____

постоянной  ренты

  

г. ________________                          "___"___________ 2008 г.

  

        ________________________________________________________________,

                      (ф.и.о. гражданина-получателя ренты,

                    наименование некоммерческой организации)

  

именуем__  в  дальнейшем "Получатель ренты", в  лице ___________________

  

______________________, действующего на основании ___________________,

    (должность,  ф.и.о.)              (Устава, положения, доверенности)

  

с одной стороны, и __________________________________________________,

                         (ф.и.о. гражданина, наименование организации)

  

именуем ___ в дальнейшем "Плательщик ренты", в лице __________________

____________________, действующего  на основании _____________________,

   (должность, ф.и.о.)               (Устава, положения, доверенности)

  

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  

                            1. Предмет договора

  

        1.1. Получатель ренты передает  Плательщику ренты в собственность  жилой дом, расположенный по  адресу: _________________________________, а Плательщик ренты в обмен на полученный  дом обязуется периодически бессрочно выплачивать Получателю ренту в виде денежной суммы в размере __________________ в порядке и в сроки, определенные в настоящем договоре.

        1.2. Характеристики  передаваемого  дома  указаны  в  прилагаемой

   справке  БТИ.

        1.3. Рентные платежи и выкупная  сумма,  предусмотренная  п.  7.1 настоящего   договора,   автоматически  увеличиваются  пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

  

                       2. Права и обязанности сторон

  

        2.1. Плательщик  ренты  обязуется   выплачивать  денежную   сумму, указанную  в  п.  1.1  настоящего  договора,  ежемесячно в безналичном порядке путем ее перечисления не позднее ____ числа каждого месяца  на счет Получателя ренты,  указанный в договоре или указанный Получателем ренты не позднее ________________.

        2.2. По    желанию   Получателя   ренты   выплата   ренты   может производиться путем выполнения работ  или  оказания  услуг  следующего плана, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты: __________________________________________.

        2.3. Получатель ренты передает  помещение не позднее ________.

        2.4. Получатель  ренты  обязан  предупредить Плательщика ренты об известных ему скрытых недостатках передаваемого помещения.

        2.5. Получатель  ренты  в   обеспечение  обязательств  Плательщика ренты получает право залога на передаваемое дом.

  

                  3. Регистрация и нотариальное  заверение

  

        3.1. Все расходы по государственной  регистрации  и  нотариальному удостоверению   данного  договора  и  сделок,  предусмотренных  данным договором,  государственной регистрации прав на недвижимое  имущество, передаваемое  по  данному договору,  относятся на счет или возмещаются Плательщиком ренты.

  

                     4. Риск случайной гибели имущества

  

        4.1. Риск случайной гибели передаваемого  Получателем  ренты  дома лежит   на   Плательщике   ренты.   При   случайной  гибели  дома  все обязательства Плательщика ренты сохраняются.

  

                         5. Ответственность сторон

  

        5.1. Сторона, не исполнившая или  ненадлежащим образом исполнившая обязательства   по  настоящему  договору,  обязана  возместить  другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

        5.2. За  просрочку  выплаты   ренты  Плательщик  ренты   уплачивает Получателю ренты проценты в размере ____% от неуплаченной суммы.

        5.3. Вред,  причиненный жизни, здоровью  или имуществу Плательщика ренты или лиц,  правомерно пользовавшихся предоставляемым  помещением, вследствие  недостатков  последнего,  о  которых  Плательщику  не было известно,  подлежит возмещению  Получателем  ренты  в  соответствии  с действующим   законодательством,   в   том   числе  после  прекращения обязательств сторон по договору, если Плательщиком будет доказано, что эти  недостатки  возникли до передачи помещения Плательщику ренты,  не относятся к числу явных и Получатель ренты,  хотя и  знал  о  них,  не предупредил о них Плательщика.