Договор ренты

 

 

ГЛАВА1.ДОГОВОР  РЕНТЫ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

 

 

Термин "рента" (нем. Rente, фр. rente происходит от лат. геddita отданная) означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [1, с.266].

Сторонами договора ренты  являются:

1. получатель ренты – лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода(ренты).
2. плательщик ренты – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного времени доход(ренту) [8, с.61].

Прежде всего, следует  отметить, что рента является реальным договором, поскольку для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. Само соглашение о передаче имущества никаких правовых последствий не влечет, поскольку обязанности по выплате ренты возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества (в определении договора употреблена в этой связи формулировка "в обмен на полученное имущество"). При этом ст. 556 ГК разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты. Один из них - когда получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только собственно рентных выплат, но и возмещения стоимости передаваемого имущества. Другой случай, являющийся наиболее типичным для имеющих место на практике рентных отношений, - это передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, когда встречное удовлетворение взамен переданного имущества сводится только к рентным платежам. После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей; по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, договор ренты следует отнести к односторонним договорам[9, с.70-71].

Рента является возмездным договором, поскольку предоставление содержания получателю ренты обусловлено передачей плательщику ренты имущества в собственность.

Отчуждение имущества  как основной признак договора ренты  сближает его с рядом таких  договоров , как купля-продажа, дарение, мена, заем.

Отличить ренту от указанных  договоров можно по ряду признаков, несмотря на определенную общность их характеристик. Во-первых, ренте присущи такие признаки, которые не свойственны никаким другим договорам об отчуждении имущества. Суть их заключается в характере встречного удовлетворения, то есть в предоставлении получателем имущества пожизненного или постоянного содержания другой стороне. Это содержание является для последней зачастую единственным источником средств на существование.

Во-вторых, отношения, возникающие  из договора ренты, носят долговременный и стабильный характер (допускается выплата ренты бессрочно или на срок жизни получателя ренты).

В-третьих, в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен ("товар" - "деньги", "товар" - "товар"), по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. Общий размер рентных платежей по договору ренты не подсчитывается, и он не может быть ограничен стоимостью имущества. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми: от лат. аlеа - игральная кость, случайность). По рентным договорам каждая из сторон берет на себя определенную долю риска фактически получить меньше того, чем сама предоставила [11, с 547].

Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого под выплату ренты имущества ГК не содержит. Это может быть как недвижимость, так и

движимые веши. В их числе  могут быть денежные суммы, коллекции, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, предприятие как имущественный комплекс.

Указанные характеристики рентных  отношений в известной мере предопределили и форму договора ренты, которая максимальным образом должна гарантировать интересы получателя ренты как правообладателя.

Согласно ст. 555 ГК договор  ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. - также и государственной регистрации. Такое жесткое требование обязательного соблюдения нотариальной формы независимо от вида и стоимости имущества законодатель, кстати, применил только к договору ренты.

В соответствии со ст. 166 ГК несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации договора ренты влекут его недействительность. Такой договор является ничтожным. а стороны приводятся в первоначальное положение, то есть плательщик ренты возвращает полученное им имущество обратно получателю ренты, а последний возвращает сумму платы, если договором ренты предусматривалась передача имущества за плату.

Не исключаются случаи, когда на практике предусмотренная законом форма договора ренты может быть не соблюдена. При этом могут быть ситуации, когда плательщик ренты начал выплату рентных платежей, но получатель ренты считает сделку ничтожной из-за несоблюдения формы договора и, наоборот, когда имущество получателем ренты передано, все условия договора оговорены, но плательщик ренты уклоняется от его нотариального удостоверения. Возможна ситуация, когда сторона уклоняется от государственной регистрации. В таком случае на указанные отношения в полной мере распространяются требования ст. 166 ГК. Если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать такой договор действительным по требованию стороны, его исполнившей. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Если договор ренты совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации (в случаях, когда под выплату ренты предусматривалось отчуждение недвижимости), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор регистрируется в соответствии с решением суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации договора, должна возместить также другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации договора.

Законом оговорены специальные  гарантии получателя ренты в случае отчуждения переданного им имущества плательщиком ренты, поскольку имущество, переданное плательщику ренты, не исключается из гражданского оборота. В целях защиты прав получателя ренты в соответствии с п. 1 ст. 557 ГК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимее имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обременное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несут субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с и рушением договора ренты. Законодательством или договором может быть предусмотрена не субсидиарная, а солидарная ответственность бывшего плательщика ренты. Таким образом, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю (в силу различных причин: неплатежеспособности, преднамеренного уклонения и тому подобных), либо в разумный срок не даст ответ получателю ренты на заявленное последним требование о выплате, получатель ренты вправе предъявить требование о выплате рентных платежей к прежнему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с положениями ст. 370 ГК о субсидиарной (дополнительной) ответственности или ст.ст. 303-306 ГК о солидарной ответственности, если это предусмотрено законом или договором.

К специальным гарантиям  прав получателя ренты следует отнести и положения, предусмотренные ст. 558 ГК, касающиеся обеспечения выплаты ренты. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Указанное право здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Плательщик ренты согласно требованиям ст. 324 ГК обязан принять все меры для обеспечения сохранности переданной ему недвижимости, являющейся в силу закона предметом залога. Наделение, таким образом, получателя ренты правами залогодержателя означает предоставление ему преимущественного перед многими другими кредиторами права на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику ренты недвижимости [14, с.13-14].

Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст. 310 ГК (неустойку, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.). В качестве альтернативы ст. 558 ГК допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих обязательств либо страхования риска ответственности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В случае просрочки выплаты  ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых предусмотрен ст. 366 ГК, если только иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер процентов в соответствии с п. 1 ст. 366 ГК определяется учетной ставкой Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства. Проценты взимаются за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты суммы этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок. При этом следует иметь в виду, что взимание процентов за просрочку выплаты ренты как за просрочку денежного обязательства допускается независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребности получателя ренты з жилище, питании, одежде, уходе за ним и тому подобным.

Закон выделяет три вида ренты. Так, согласно п. 2 ст. 554 ГК по договору ренты допускается выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Но поскольку в законе сказано, что эти рентные отношения допускаются по договору, поэтому, представляется, их можно назвать его разновидностями (совпадая по существенным признакам, они отличаются по форме предоставления содержания, срокам его предоставления и размеру, субъектному составу обязательства, возможностям выкупа ренты и др.) [12, с. 448].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА2.ДОГОВОРЫ ПОЖИЗНЕННОЙ  РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ  С ИЖДИВЕНИЕМ

 

 

2.1.Пожизненная  рента

 

Пожизненная рента, как это  уже следует из ее названия, может  устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может. Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обусловливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ).

Допускается установление пожизненной  ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве получения ренты считаются равными. Сополучателями ренты на практике могут выступать супруги, родители, дети, другие члены семьи. Правило о равенстве долей, предусмотренное ГК, не является императивным, поскольку договором могут быть определены и иные критерии определения размеров долей. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. Кодексом и в данном случае предусматривается, что договором пожизненной ренты может быть предусмотрено иное, то есть договор может исключить право переживших получателей ренты на приращение своих долей за счет доли умершего. В случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Императивное правило о прекращении выплаты ренты в случае смерти последнего получателя ренты работает и в случае, когда получатель ренты изначально выступал в одном лице, то есть наследственное правопреемство не наступает [20].

В силу привязки договора пожизненной  ренты к личности получателя не может  также иметь места и переход прав получателя ренты к другим лицам путем уступки требования [21].

Статья 568 ГК допускает форму  рентных платежей в виде денежной суммы, которая определяется в договоре и которая должна выплачиваться получателю ренты периодически в течение его жизни. В тех случаях, когда сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением. в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания.