Договор ренты

Кодексом установлен и  минимальный размер пожизненной  ренты, который является обязательным для сторон рентного договора. В расчете на месяц этот размер должен быть не менее размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. При этом с увеличением установленного размера минимальной заработной платы суммы, выплачиваемые в виде рентных платежей, пропорционально увеличиваются (ст. 299 ГК). Следовательно, закон в данном случае не допускает собственного усмотрения сторон, а категорически требует увеличения размера пожизненной ренты. Такой подход законодателя к определению минимального размера пожизненной ренты вполне оправдан, поскольку по своему характеру пожизненная рента является одним из источников повседневного обеспечения жизни получателя ренты, имеет для него реальное материальное значение и не должна сводиться к формальной передаче ка- ких-либо малозначительных сумм.

Кодексом также установлена  выплата пожизненной ренты по окончании каждого календарного месяца (ст. 569 ГК). Договором может быть предусмотрена и иная периодичность выплат [22].

Закон не содержит каких-либо ограничений и особенностей в  части прекращения договора пожизненной ренты соглашением сторон.

Допускается также одностороннее  расторжение договора по требованию получателя ренты.

В соответствии с п. I ст. 570 ГК получатель ренты вправе требовать  от плательщика ренты выкупа ренты  либо расторжения договора и возмещения убытков. Такое требование может быть заявлено получателем ренты в случаях существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком. Перечень таких случаев закон не приводит, поэтому допустимо в данном случае применить аналогию закона, воспользовавшись положениями ст. 564 ГК. Применительно к сути пожизненной ренты существенным нарушением договора можно признать длительную просрочку рентных платежей либо их систематическую задержку, непредоставление необходимого обеспечения ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, что лишает получателя ренты возможности получить то, на что он рассчитывал, заключая договор. Поскольку указанные и другие обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения договора, имеют определяющее значение для судьбы договора, желательно, чтобы они были оговорены в самом договоре[2, c.697].

Если получатель пожизненной  ренты в случае существенного нарушения договора ренты ее плательщиком заявляет требование о выкупе ренты плательщиком, такой выкуп осуществляется на условиях, предусмотренных ст. 565 ГК. определяющей выкупную цену постоянной ренты. При этом, однако, необходимо иметь в виду, что если под выплату пожизненной ренты имущество (жилой дом, квартира и другое) отчуждалось бесплатно, то получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570 ГК).

Как уже отмечалось, при  существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты ее получатель вправе также требовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, в отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты может быть расторгнут без выкупа ренты. Для определения размера убытков в таком случае должны применяться правила ст.ст. 14 и 364 ГК. Исходя из требований указанных статей получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех понесенных им потерь, включая стоимость переданного им под выплату ренты имущества, поскольку согласно ст. 570 ГК он не вправе претендовать на возврат указанного имущества, даже если оно отчуждалось бесплатно.

Есть особенности и  в последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. В отличие от постоянной ренты плательщик пожизненной ренты не освобождается от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты, при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, даже если это имущество было передано за плату. Таким образом, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, несет плательщик ренты независимо от условий передачи имущества. Более того, по смыслу ст. 571 ГК плательщик ренты не вправе в таком случае претендовать и на изменение условий выплаты ренты [3, с.498].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2.Пожизненная  рента с иждивением

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 572 ГК).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, в частности, о расторжении договора по требованию получателя ренты (ст. 570 ГК), о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. 571 ГК), поскольку это не предусмотрено правилами, изложенными в законе о данном договоре.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательной государственной регистрации. в силу чего признается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ст. 166 и п. 3 ст. 403 ГК).

Таким образом, в отличие от других видов ренты обеспечение пожизненного содержания с иждивением может осуществляться только с передачей в собственность плательщика ренты какой-либо недвижимости.

Обязанности плательщика  ренты по предоставлению содержания с иждивением вытекают из самой сути рентных отношений: это может быть обеспечение потребностей гражданина-получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и в уходе за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. I ст. 573 ГК). Приведенный в ГК перечень услуг, предоставляемых получателю ренты, является примерным, поэтому конкретные обязательства плательщика должны быть указаны в договоре[15, с.79- 80].

При этом возможно как расширение перечня услуг, так и его сужение, что не противоречит закону. Кодекс не связывает также предоставление получателю услуг с обязательным использованием для этого переданного плательщику имущества. В обеспечение пожизненного содержания с иждивением гражданин, проживающий в городской квартире, может передать плательщику жилой дом в сельской местности, оговорив, например, з договоре удовлетворение его потребностей только в пище и уходе.

Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется периодом жизни получателя содержания. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, поскольку решение вопроса зависит з конечном итоге от характера предоставляемых услуг. Если речь идет об обеспечении потребностей иждивенца в жилище, питании, уходе, то следует исходить из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, если только стороны не оговорили специально эти вопросы в самом договоре [19].

Однако независимо от вида предоставляемых получателю услуг  и их количества в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Максимальный размер стоимостного выражения содержания законом не ограничивается, тогда как минимальный не может быть менее двукратного размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. Предполагается, что "меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя". Учитывая допустимость применения правил о пожизненной ренте, следует иметь в виду, что стоимость пожизненного содержания с иждивением пропорционально увеличивается с увеличением в установленном порядке размера минимальной заработной платы, как это предусмотрено ст. 299 ГК.

При разрешении спора между  сторонами об объеме содержания, которое  предоставляется или должно предоставляться  гражданину, суд должен руководствоваться  принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 573 ГК).

Данное уточнение не вступает в противоречие с положениями  п. 4 ст. 9 ГК. согласно которым добросовестность и разумность участников гражданско-правовых отношений предполагается в случаях, когда законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно и разумно, поскольку в нашем случае при разрешении спора о размере содержания речь идет об установлении права, которое должно получить защиту [13, с.657].

Кодексом не исключается  возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими денежными платежами в течение жизни гражданина. Такая замена по смыслу ст. 574 ГК допускается, если она предусмотрена договором пожизненного содержания с иждивением.

При этом в договоре может  быть предусмотрено, что правом требования такой замены наделяется только одна сторона (например, получатель содержания) либо и получатель, и плательщик.

Возможность замены предоставления содержания выплатой денежных сумм может быть обусловлена рядом дополнительных условий, которые должны быть оговорены в договоре, поскольку они могут иметь определяющее значение для оценки правомерности требований заинтересованной стороны в такой замене [18, с 57].

Применительно к пожизненному содержанию с иждивением ст. 575 ГК предусмотрены  специальные меры защиты прав и законных интересов получателя ренты в дополнение к уже установленным общим нормам обеспечения его прав.

Эти меры заключаются в  предъявлении к плательщику ренты дополнительных требований в части отчуждения и использования переданного ему в обеспечение ренты недвижимого имущества.

Так, отчуждение плательщиком имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. сдача его в залог, обременение иным способом допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты. В период предоставления пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости (ст. 575 ГК). Это может выражаться в поддержании надлежащего технического, санитарного состояния имущества, осуществлении текущих и капитальных ремонтов и тому подобного. Требования указанной статьи носят императивный характер и не могут быть изменены договором. Последнее обстоятельство вполне объяснимо, поскольку у получателя ренты сохраняется право при определенных условиях на возврат переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества.

В ст. 576 ГК предусмотрены  основания и последствия прекращения пожизненного содержания с иждивением. Поскольку закон не содержит каких-либо оговорок, можно сделать вывод, что при' жизни гражданина-получателя ренты обязательство может быть прекращено способами, допустимыми для прекращения всех рентных отношений, то есть соглашением сторон, новацией, прощением долга и тому подобным.

Как и в случаях с  пожизненной рентой обязательство по содержанию с иждивением прекращается смертью получателя ренты (п. 1 ст. 576 ГК).

Существенное нарушение  плательщиком ренты своих обязательств дает право получателю ренты на досрочное расторжение договора. При этом получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, причем независимо от того, было оно передано за плату или бесплатно, либо выплаты ему выкупной цены ренты на условиях, установленных ст. 565 ГК [4, с 897].

Прекращение обязательства  пожизненного содержания с иждивением по вышеприведенным основаниям имеет особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

Во-первых, перечень нарушений, признаваемых существенными, применительно  к пожизненной ренте законом, как уже отмечалось, не приводится. Что же касается пожизненного содержания с иждивением. то установление таких обстоятельств, помимо общедопустимых для пожизненной ренты, может быть напрямую связано также с нарушением положений ст. 575 ГК. когда, например, плательщик ренты продал, обменял, сдал в залог полученное им недвижимое имущество, не получив на то согласия получателя ренты, или когда плательщик ренты не принял необходимых мер по обеспечению сохранности имущества, что привело к снижению его стоимости либо утрате, повреждению.

Во-вторых, прекращение обязательства  пожизненного содержания с иждивением при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей не дает ему права на компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты [7,63].

Как и в обязательстве  пожизненного содержания, случайная гибель или случайное повреждение недвижимости, переданной под обеспечение содержания с иждивением, не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя на условиях, предусмотренных договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3.ДОГОВОР  ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

 

 

Анализ отношений, вытекающих из договора постоянной ренты, показывает, что сторонами его являются получатель ренты (рентный кредитор) и ее плательщик (рентный должник). Причем на стороне получателя ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 560 ГК).

Закон не упоминает о дееспособности и трудоспособности получателя ренты. Следует полагать, что это может  быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо, а также различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные и другие цели, общественные и религиозные организации.

Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации. В соответствии со ст. 46 ГК они являются юридическими лицами, преследующими извлечение прибыли. Указанная прибыль может быть получена от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг посредством осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату постоянной ренты.

В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких  ограничений не устанавливает. Ими  могут быть как граждане, так и  любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.