Договор ренты

В договоре постоянной ренты  допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству, а если получателем выступала некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь созданным юридическим лицам, если иное не предусмотрено законодательством или договором При этом, однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям изложенным выше. Например, государство может явиться наследником, но не может быть получателем ренты. Равным образом права получателя ренты не могут перейти в порядке правопреемства к новому юридическому лицу, которое не может быть рентополучателем в силу предписаний учредительных документов. Что касается перехода прав получателя ренты на новое лицо путем уступки требования, то договором, например, может быть предусмотрено в качестве обязательного условия согласие плательщика ренты на такую уступку, без чего переход прав получателя ренты на новое лицо невозможен[6, с.47].

Постоянный характер ренты  предполагает переход ее от получателя к правопреемникам (наследникам), а  также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования гражданам и некоммерческим организациям. При этом указывается о возможности передачи таких прав, если иное не установлено законом или договором.

Срок выплаты ренты следует из самого договора, суть которого заключается в неограниченности обязанности, в бессрочном характере выплаты этой ренты. Стороны лишь согласуют порядок ее выплаты. Если стороны это не оговорили, закон обязывает плательщика производить выплату ренты по окончании каждого календарного квартала

Предметом договора постоянной ренты являются деньги. Договором может быть предусмотрена выплата ренты и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Существенным моментом в данном случае является то, что по стоимости переданные вещи, выполненные работы, оказанные услуги должны соответствовать денежной сумме ренты.

Размер постоянной ренты устанавливается в договоре соглашением сторон. Однако, учитывая возможные колебания базовой величины, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины, если иное не предусмотрено договором.

Размер выплачиваемой  ренты, если только иное не предусмотрено  договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается  пропорционально увеличению установленного законодательством размера минимальной заработной платы. Более того, стороны могут предусмотреть иной механизм "осовременивания" указанного размера без привязки его к размеру минимальной заработной платы. Не исключается также и право сторон предусмотреть в договоре неизменность ренты безо всякой индексации [5,с.765].

 Права и обязанности сторон по выплате и получению постоянной ренты определяются договором, дополняются и уточняются законодательством. Помимо общих прав и обязанностей, заключающихся в том, что одна сторона (получатель ренты) обязуется передать соответствующее договору имущество, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется в установленные сроки и в предусмотренном размере выплачивать ренту, имеются и специфические права у сторон: плательщик имеет право на выкуп постоянной ренты и требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты.

Плательщик постоянной ренты  вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 563 ГК). Непременным условием действительности такого отказа является то, что он должен быть заявлен плательщиком в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно [10, с.86].

Законодательством предоставлено  право сторонам оговаривать условие о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

В отличие от плательщика, имеющего право выкупа постоянной ренты с целью прекращения своих обязанностей по договору, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее, когда:

1.  плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2. плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК);
3. плательщик признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;
4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5. в других случаях, предусмотренных договором (ст. 564 ГК).

Этот перечень случаев, предоставляющих  право требования получателю ренты  к плательщику ренты о ее выкупе, не является исчерпывающим, и, помимо того, что предусмотрено в законе, стороны могут дополнительно оговорить в договоре и другие условия по выкупу (например, требование выкупа ренты ее плательщиком в результате существенного изменения качества или назначения имущества).

Поскольку у сторон договора постоянной ренты имеются права, касающиеся выкупа постоянной ренты, законодательством регламентированы и отношения, возникающие по выкупной цене. Правила по регламентации этих отношений изложены в ст. 565 ГК, в соответствии с которой выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной сторонами еще при заключении договора. При определении выкупной цены стороны учитывают, какое имущество передается, его качественные характеристики, возможность использования, ограничения по его использованию, рентные платежи и др.

Законодательством предусмотрены  и возможные варианты выкупной цены постоянной ренты на случай отсутствия ее в договоре. Так, если условие  о выкупной цене отсутствует в  договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда же условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги [16,с. 67].

Важно также определить момент, с которого последовала передача вещи. Исходя из общих положений  рентных отношений, имущество переходит в собственность плательщика постоянной ренты с момента, когда стороны достигли соглашения по всем пунктам данного договора и последовала одновременно передача вещи (реальный договор). С момента передачи имущества на принявшего его в собственность плательщика ренты переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества. Однако несение такого риска законодатель поставил в зависимость от того, передано имущество бесплатно или за плату.

Если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества несет плательщик ренты. Когда же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 566 ГК).

Из самого договора постоянной ренты следует, что он является бессрочным и возникшие отношения могут существовать постоянно, вплоть до передачи по наследству физическим лицам, а также если это некоммерческая организация, то переходят в порядке правопреемства ко вновь созданным юридическим лицам[14, с.14].

Существуют основания для прекращения договора постоянной ренты. Они подразделяются на общие и специальные. Договор, в частности, может быть прекращен по таким основаниям, как соглашение сторон о его расторжении, прощение долга, которые относятся к числу общих. Прекращение договора ренты может также произойти в результате согласованного мнения сторон на основе возврата имущества, выкупа рентных платежей (ст. 563 ГК), а также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного имущества (ст. 566 ГК), и некоторых других оснований,- характерных для рентных отношений, которые относятся к числу специальных.

Иными словами, рассмотренные  права сторон по выкупу постоянной ренты, а также риск случайной  гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты, обусловленный определенными обстоятельствами, одновременно являются и основаниями прекращения договора постоянной ренты[17,с.77].

Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, то есть выплата ренты не может  быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Обязательственные отношения  сторон по договору ренты, как уже отмечалось выше, могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они в принципе не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах.

Применительно к договору постоянной ренты можно указать, что обязательство по ее выплате  может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств (за определенными изъятиями), так и по специальным основаниям, присущим только для рентных отношений. Так, на практике из первой группы оснований может иметь место прекращение обязательства соглашением сторон, которые сами определяют порядок и условия взаиморасчетов, компенсационных выплат и тому подобное.

Получатель ренты может  отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга.

По смыслу договора стороны  могут также прибегнуть к отступному. Обязательство может быть прекращено совпадением плательщика ренты и ее получателя в одном лице, новацией и по другим основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК, за исключением одного из них - это прекращения обязательства исполнением. В силу алеаторного характера рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости переданного под выплату ренты имущества не прекращает ренту.

К особым основаниям прекращения  рентных отношений следует отнести  следующие.

Обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).

Рентное обязательство может  быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу предписаний ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ч. I п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч. 2 п. 3 ст. 563 ГК).

Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий.

Во-первых, такой отказ  должен быть заявлен плательщиком ренты  в письменной форме. Устное волеизъявление никаких юридических последствий не влечет.

Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

В-третьих, плательщик ренты  не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.