Договор социального найма

Содержание

1. Письменные сообщения по вопросам                                                                        3

1.1. Основания и порядок  прекращения права на жилое  помещение                        3         

1.2. Правовые особенности  договора социального найма                                           9

2. Тесты                                                                                                                        13

Список использованных источников и литературы                                                   16 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Письменные сообщения по вопросам

1.1. Основания и порядок  прекращения права на жилое  помещение

Прекращение пользования  жилым помещением, принадлежащим  на праве собственности

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход  права собственности не всегда влечет прекращение права пользования  жилым помещением, в отношении  которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым  помещением. Совершение иных сделок с  жилыми помещениями (заключение договоров  купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права  собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования  отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных  договоров может быть согласовано  условие о сохранении за продавцом  или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его  семьи).

ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

· обращение взыскания  на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого  имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей  собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно  содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения  у лица, которому оно не может  принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь  в виду принципиальное положение  ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие  имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом  в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. П. 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий  по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности  и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему  в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные  торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными  организациями, с которыми заключается  соответствующий договор. Эти организации  проводят торги по заявке судебного  пристава-исполнителя с указанием  минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Прекращение пользования  занимаемыми жилыми помещениями

Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд.

Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе  временно отсутствующих. Воля всех указанных  лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется  так, что в качестве его стороны  выступает наниматель. 
При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).

ЖК РФ (ст. 72) предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно. 
После раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.

Принудительный обмен  приватизированной жилой площади  невозможен в случае отказа противоположной стороны, т.к. гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.

Для обращения в суд  по вопросу принудительного обмена жилого помещения необходимо подготовить  следующие документы:

- исковое заявление с  приложением варианта (либо нескольких  вариантов) обмена жилого помещения;

- копию финансового лицевого  счета и выписку из домовой  книги по спорному помещению  и по жилым помещениям, предлагаемым  к обмену;

- поэтажные планы с  экспликацией (расшифровкой) на все  жилые помещения, участвующие  в обмене;

- другие документы, касающиеся  состояния жилого помещения либо  подтверждающие необходимость обмена  жилого помещения (справки о  состоянии здоровья либо о  неправомерном поведении ответчиков, ответы на жалобы или заявления  из милиции, прокуратуры и т.д.).

Если иск о принудительном обмене заявлен бывшим супругом, в  суд следует представить копию  свидетельства о расторжении  брака. 
Свое согласие на обмен должны подтвердить третьи лица - проживающие в жилых помещениях, предлагаемых к обмену.

Обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК РФ), если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или)  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Правила и порядок оформления документов при обмене в настоящее  время установлены Инструкцией  о порядке обмена жилых помещений, которая действует в части, не противоречащей новому жилищному законодательству.

Обмен допускается между  двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в  одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.

Обмен жилых помещений  оформляется отделом учета и  распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального  хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.

Ст. 74 ЖК РФ порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Обменные ордера не оформляются.

Обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  осуществляется с согласия соответствующих  наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор  об обмене жилыми помещениями заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому  из наймодателей, с которыми у них  заключены договоры социального  найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление  соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся  за согласием нанимателю или представителю  нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями  допускается только в случаях, предусмотренных  ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями  и соответствующее согласие каждого  наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального  найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое  помещение в связи с обменом  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями. Расторжение  и заключение указанных договоров  социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов.