Договор социального найма

Добровольное  прекращение пользования жилыми помещениями. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора найма  жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных  для него правовых последствий. В  то же время наниматель обязан при  освобождении помещения сдать его  в надлежащем состоянии. Другие обязанности  нанимателя прекращаются с момента  расторжения договора найма. Договор  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. 
При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и оборудование в исправном состоянии. 
Произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещений, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.

Акт сдачи жилого помещения  составляется и подписывается представителем домоуправления и убывающим нанимателем жилого помещения.

Выселение из жилых  помещений. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.

Законодательство устанавливает  три возможности выселения граждан  из занимаемых ими по договору найма  жилых помещений. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других  благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма;

2) с предоставлением других  жилых помещений по договорам  социального найма; 
3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит  переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано  непригодным для проживания;

4) в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не может  быть сохранено или его общая  площадь уменьшится, в результате  чего проживающие в нем наниматель  и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в  жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь  занимаемого жилого помещения  на одного члена семьи существенно  превысит норму предоставления.

Выселение с предоставлением  другого жилого помещения. ЖК РФ в некоторых случаях предусматривает судебное выселение с предоставлением другого (необязательно благоустроенного применительно к условиям данного населенного пункта) жилого помещения.

Ст. 90 ЖК РФ устанавливает такой порядок. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. 6 квадратных метров на 1 человека). Достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселковой, сельской администрации либо в пределах границ иного хозяйства, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций.

Следовательно, при выселении  с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено  жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена  отдельная квартира или столько  комнат, сколько он занимал; не действует  правило о недопустимости заселения  одной комнаты лицами разного  пола, кроме супругов, не действуют  и другие положения, предусмотренные  для случаев выселения с предоставлением  благоустроенного жилого помещения.

Выселение с предоставлением  другого жилого помещения предусмотрено  для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право  на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в  целях получения данного жилого помещения.

Неполное, зависимое право  на жилую площадь имеют граждане, проживающие в жилых помещениях специального назначения (служебные  жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений такие  граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого  жилого помещения, но закон предусматривает  исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется  другое жилое помещение (ст. 103 ЖК РФ).

Выселение без  предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

1.2. Правовые особенности  договора социального найма

Договор социального найма  жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

Особенности договора социального  найма состоят в следующем:

1. Объектом договора является  изолированное жилое помещение,  что не является обязательным  для договора коммерческого найма.

2. Объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования  (государственном или муниципальном  фонде).

3. В качестве наймодателя  выступает орган государственной  власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления.

4. В качестве нанимателя  выступает физическое лицо - гражданин  РФ, состоявший на жилищном учете  по правилам, установленным ЖК РФ.

5. По требованию нанимателя  и членов его семьи договор  может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае  смерти нанимателя и его выбытия  из жилого помещения заключается  с одним из членов семьи,  проживающих в жилом помещении.

6. Проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем пользуются  всеми правами, и несут все  обязанности по договору найма  жилого помещения наравне с  нанимателем.

7. Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для  нанимателя жилого помещения  определяется в соответствии  с едиными тарифами.

8. Договор социального  найма заключается без установления  срока его действия.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого договора. Это имеет большое значение в связи с тем, что в ЖК РФ изменены основания для получения жилого помещения. Названная выше статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Такое изменение может быть связано, например, с изменением размера оплаты.

Договор социального найма  жилого помещения заключается без  установления срока его действия. Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального  найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения  не могут быть неизолированное жилое  помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Договор социального найма  жилого помещения заключается в  письменной форме на основании решения  о предоставлении жилого помещения  жилищного фонда социального  использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой  договор утверждается Правительством России.

Переход права собственности  на занимаемое по договору социального  найма жилое помещение, права  хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или  изменения условий договора социального  найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Права, обязанности  и ответственность наймодателя

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

3) проводить капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма выполняет  и иные обязанности, предусмотренные  жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения  по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном  доме и устройств, находящихся в  жилом помещении и предназначенных  для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать  уменьшения платы за пользование  занимаемым жилым помещением, общим  имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения  или общего имущества в многоквартирном  доме, либо возмещения убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или неисполнением  обязанностей наймодателя.

Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых  коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. Если же эта обязанность не выполнена из-за исполнителей услуг, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей". Ответственность исполнителя определяется Гражданским кодексом, Законом РФ "О защите прав потребителей", постановлением Правительства России от 26 сентября 1994 г. № 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов".

Исполнитель несет ответственность  за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в  полном объеме, а также за моральный  вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством  РФ. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.

Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не исчерпывающий. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения.