Договор социального найма

      Договор найма жилого помещения оформляется  в простой письменной форме (см. ст.161 ГК РФ). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст.167 ГК РФ), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (см. ст.162 ГК РФ). Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих, ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679 ГК РФ. В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за  пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.¹⁷

      Срок  внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в  договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п.3 ст.682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

     Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому согласно общим положениям ст. 450 ГК РФ изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.¹⁸

    При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

    Даже  при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

    Возможна  оплата за наем жилого помещения в  других формах, не только деньгами. При  определении размера оплаты в  договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.¹⁹

    В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником. В ГК РФ установлены два вида такого срочного договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет. ²⁰

      Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются:

• права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения²¹. Вселение граждан осуществляется по правилам ст.679 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих
• права вселять временных жильцов и поднанимателей
• преимущественного права на возобновление договора на новый срок

    При краткосрочном коммерческом найме  объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.²² 
 
 
 
 
 
 
 

      2. Права, обязанности сторон по договору.

    С точки зрения соотношения прав и  обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон - и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т.е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.²³

    Сторонами договора найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель. Что касается нанимателя, то помимо него в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с  нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные  права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из статьи 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.²⁴ И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.²⁵

      Наймодатель  обязуется:

    1.Передать по документу (акту), определенному сторонами настоящего договора и подтверждающему факт передачи, жилое помещение, являющееся объектом найма.

    2. Передать (предоставить) нанимателю  жилое помещение, предусмотренное  договором, в состоянии, соответствующем  условиям договора найма, назначению  помещения и его пригодности  для проживания людей. Жилое помещение передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

    Жилому  помещению следует быть свободным  юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может  быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.²⁶

    3. В присутствии нанимателя по  договору найма проверить исправность  систем жизнеобеспечения сдаваемого  в наем жилого помещения, а также ознакомить нанимателя с правилами эксплуатации его либо выдать нанимателю письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.

    4. Оказывать в период действия  договора найма нанимателю помощь в целях наиболее эффективного использования нанимателем жилого помещения, переданного ему во временное владение и пользование по настоящему договору найма.

    5. В течение всего срока действия  договора найма жилого помещения,  осуществлять его капитальный ремонт (по мере необходимости) с предоставлением необходимых расходных материалов и иных принадлежностей.

    6. На день передачи нанимателю  жилого помещения осуществить  расчеты с коммунальными и  иными службами города за потребленные  им услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, канализация, вывоз мусора, телефон и др.

    7. Возмещать нанимателю стоимость  улучшений нанимаемого жилого  помещения, неотделимых без вреда  для помещения, в случаях, когда  наниматель осуществил такие  улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия наймодателя как собственника переданного в наем жилого помещения.

    Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.²⁷

      Наниматель обязуется:

      1. Использовать полученное в наем жилое помещение в соответствии с условиями договора и исключительно по прямому назначению названного помещения, т.е. для проживания.

    Бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих²⁸.

    2. Нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией нанимаемого жилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.

    К текущему ремонту относятся следующие  виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки.  По договору коммерческого найма жилого помещения стороны могут установить условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения и указанные работы могут производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.

    3. Возместить наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения жилого помещения, если наймодатель докажет, что повреждение жилого помещения произошло в результате наступления обстоятельств, за которые наниматель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством или условиями договора.

    4. Не производить без согласия наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

    Категорически запрещается переоборудовать под  жилые помещения ванные и душевые  комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под  жилые помещения террасы, веранды  и лоджии.²⁹

    5. Соблюдать меры пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения в нанимаемом жилом помещении.

    6. В сроки, согласованные сторонами  настоящего договора, вносить плату  за пользование полученным в наем жилым помещением.

    Коммерческий  наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату.³⁰

    По  договору коммерческого найма жилого помещения размер оплаты жилья и коммунальных услуг определяется по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.

    Размер  платы за жилое помещение является существенным условием договора найма  жилого помещения, и потому согласно общим положениям ст. 450 ГК РФ изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.³¹