Договор социального найма

    7. В течение всего срока найма  жилого помещения в установленные  сроки самостоятельно оплачивать  потребленные услуги местных  коммунальных служб.

    8. Возвратить нанимаемое жилое  помещение после истечения срока  действия договора или прекращения  действия его по иным основаниям  в состоянии, которое определяется  по соглашению сторон договора  найма жилого помещения.³²

    Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором.³³ Наниматель с согласия наймодателя вправе:

    1)сдать все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю, но в этом случае ответственным перед наймодателем за сданное им в наем жилое помещение остается наниматель. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока основного договора найма.³⁴

    Право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю³⁵.

    Сторонами договора поднайма являются, с одной  стороны, наниматель, занимающий жилое  помещение по договору коммерческого или социального найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.

    Предметом договора поднайма может быть часть  занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть  комнаты, а при временном выезде - все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.

    Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие  правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.³⁶

    Договор поднайма жилого помещения является реальным, поскольку права и обязанности  возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

    Договор поднайма относится к числу возмездных договоров.

    Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон  признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения.

    Заключение  нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих  двух условий (предпосылок):

• согласие наймодателя

   По договору коммерческого найма жилого помещения для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишь согласие наймодателя-собственника и не требуется согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем.³⁷

• наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади.³⁸

   Размер  платы при поднайме жилого помещения  определяется соглашением между  нанимателем и поднанимателем.

    Наниматель не может предоставить другому лицу право пользования жилым помещением без согласия наймодателя. Кроме того, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма жилого помещения.

    Поднаниматель не имеет самостоятельного права  пользования жилым помещением, и его права производны от прав нанимателя. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т.п. Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

      В связи с этим при досрочном  прекращении договора найма жилого  помещения одновременно прекращается договор поднайма жилого помещения.

      По истечении срока договора  поднайма поднаниматель не вправе  требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемое  жилое помещение по требованию  нанимателя подлежит выселению  в судебном порядке. Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.

    Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор  найма жилого помещения, являются:

    2) права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма³⁹.

    Обязательным  условием такого вселения является соблюдение требований законодательства о норме  площади жилой на одного человека, кроме случаев вселения несоршеннолетних детей.

    В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право на чужое имущество (жилое помещение).

    3) права распоряжения, например, сдачи его вподнаем и др.

    Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его  права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц - временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 680 ГК РФ.

    По  договору коммерческого найма жилого помещения условия проживания временных  жильцов в жилом помещении  нанимателя иные, чем в договоре социального найма.  В частности, для проживания временных жильцов требуется:

• предварительное уведомление об этом наймодателя-собственника жилого помещения
• соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срока временного проживания
• ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком.

      Если срок проживания временных жильцов не был согласован, они обязаны освободить помещение в 7-дневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное уведомление наймодателя - собственника о вселении временных жильцов является всего лишь сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади).⁴⁰

    Таким образом, вселение временного жильца и  его проживание в жилом помещении  нанимателя происходит на основании договора. Это - безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме.

    Временные жильцы приобретают на основании  заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым, не самостоятельным правом.

    Однако, заключая договор коммерческого, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонаниматели и несут солидарную ответственность перед наймодателем⁴¹.  В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанности, в том числе и по оплате, от каждого из них.⁴²

    4) В целях создания стабильности  в жилищных правоотношениях по  договору коммерческого найма  законом предоставлено нанимателю  преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако это право не носит беспредельного характера, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.⁴³

    Изменение условий договора.

         В период действия договора  различные обстоятельства могут  вызвать необходимость изменения  условий договора найма жилого  помещения.

         Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим ⁴⁴.

         В случае смерти нанимателя, признания  его недееспособным, либо выбытия  из жилого помещения, права  и обязанности по договору  коммерческого найма переходят  к одному из совершеннолетних  граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

         При отсутствии соглашения, между  совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения. В противном случае такие меры решаются в судебном порядке. 
 
 

      3. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения.

       Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается:

    1) по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя возобновить договор, в случае смерти одного нанимателя, а также гибели предмета договора.

           Статья 687 ГК РФ закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения

      2) по соглашению сторон и в судебном порядке.

    По  договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производятся в судебном порядке.⁴⁵

      3) Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Объясняется это тем, что наймодатель - собственник жилого помещения должен заранее знать о расторжении договора, с тем чтобы иметь возможность распорядиться жилым помещением по своему усмотрению (например, подыскать другого нанимателя.

      По истечении указанного срока,  с даты извещения наймодателя,  договор будет расторгнутым.

         Договор коммерческого найма  может быть расторгнут в судебном  порядке

    4)по требованию наймодателя в следующих случаях:

• не внесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
• при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению, как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих.