СОДЕРЖАНИЕ

Введение             3

1. Виды договоров направленных на передачу жилого помещения в пользование и особенности их заключения       5

1.1 Социальный и коммерческий наем        5

1.2 Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма          9

2. Элементы договора жилищного найма       19

2.1 Содержание договора жилищного найма      19

2.2 Ответственность по договору        30

Заключение           40

Список литературы          42

      ВВЕДЕНИЕ

     Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.   Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.  Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.    Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений.¹          Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.   Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.           Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, что смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.             Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Брагинский М.И., Васильев П.П., Витрянский В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. и многие другие.

     Целью данной работы является исследование, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.             В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:   1) определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов;           2) рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма,     3) анализ основных элементов договора найма жилого помещения   4) рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;  5) определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма.     Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

1. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ И ОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ.

1.1 Социальный и коммерческий наем.

     Наем  жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

     Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального, жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

     Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.

     Договор возмездный (ст.682). Безвозмездное пользование  жильем выводит его из-под регулирования  норм настоящей главы и переводит  в регулирование гл.36 ГК. «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.²

     В отличие от аренды нежилых помещений (ст.608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677), хотя ст. 671 его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

     От  аренды этот договор отличается также  специальным объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет  требованиям нанимателя и совместно  с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор.

     В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может  быть только изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).

     Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения³. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681).

     В отношениях найма жилья может  участвовать юридическое лицо, но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (ст.650) или договора безвозмездного пользования (ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (ст.240).⁴

     Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение права гражданина на жилище. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя  передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

     С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений произошли  существенные изменения.

     Согласно  ст.7 Федерального закона о жилищной политике к государственному жилищному  фонду относится:

     1) ведомственный фонд, состоящий в  федеральной собственности и  находящийся в хозяйственном  ведении государственных предприятий  или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной собственности;

     2) фонд, находящийся в собственности  субъектов Российской Федерации,  а также ведомственный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении государственных  предприятий или оперативном  управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

     Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности  района, города, входящих в них административно-территориальных  образований, в том числе в  городах Москве и Санкт-Петербурге, и ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

     Наем  гражданами жилых помещений в  домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

     Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно  в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для участников отношений⁵.

     В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в  доме жилищного или жилищно-строительного  кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

     Как правило, договор коммерческого  найма жилого помещения может  быть заключен на срок, не превышающий  пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный  договор). Краткосрочный наем уменьшает  объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

     Таким образом, договор социального найма  жилого помещения и договор коммерческого  найма жилого помещения - это две  разновидности найма жилых помещений  применительно к различным видам  жилищных фондов.

1.2 Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма

     Необходимость определить порядок пользования жилым помещением возникает, как правило, по причине возникших неприязненных отношений между членами семьи (бывшими членами семьи) собственника, нанимателя. Конфликт приводит к чинению препятствий одному из членов семьи (бывших членов семьи) в пользовании жильем, что выражается, в первую очередь, в смене дверных замков, выставлением вещей, созданием иных препятствий, вплоть до причинения вреда здоровью члену семьи при попытке последнего войти в спорное жилое помещение.       Надлежащим способом защиты нарушенного права в данной ситуации является иск о вселении и определении порядка пользования, в котором истец указывает какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему, а какие оставить в пользовании ответчиков. Если спорное жилое помещение имеет всего одну комнату, то это не означает, что в иске об определении порядка пользования будет отказано. Суд в этом случае, удовлетворит требование о вселении и укажет, что спорная комната передается в пользование истца и ответчиков. Понятно, что практическая ценность определения судом порядка пользования одной комнатой равна нулю. ⁶         Жилищный кодекс РФ не регулирует отношения по определению порядка пользования жилым помещением, соответствующие нормы содержаться в Гражданском кодексе РФ. Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 
     Если при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в собственности, не возникает проблем в толковании подлежащих применению норм права, то при определении порядка пользования в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой — порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).