2. Элементы договора жилищного найма

2.1 Содержание договора жилищного найма

     Причиной  существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых  особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания¹³.

     Выделяются  три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК, п.1 ст.62 ЖК), во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц ( ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, п.2 ст. 62 ЖК )¹⁴.

     В связи с тем, что в последнее  время широкое распространение  приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

     Обязательное  требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

     Перемена  предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство  в договор аренды нежилого помещения, прекращая таким образом, жилищные правоотношения. Нынешний ГК утратил "нежилое помещение" как самостоятельное, используемое наряду со "строением", понятие (ст.277 ГК РСФСР 1964 года). Оба упомянутых термина заменены на "здания" и "сооружения" (ст.650 ГК). Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан.

     Специфика предмета договора найма жилого помещения  во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК), возмездного (ст.682 ГК, п.1 ст.65 ЖК), двустороннего. Причем это относится в равной степени  и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

     Стороны договора - наймодатель и наниматель.

     Наймодатель - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо.

     В случае перемены собственника жилого дома или квартиры для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма (ст.675 ГК РФ). Это правило действует как в отношении нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и в отношении нанимателей в домах частных собственников.

     Аналогичным образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 64 ЖК)¹⁵.

     Относительно  контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный).

     Поэтому субъектом договора социального  найма жилого помещения, равно как  и договора коммерческого найма  жилого помещения, может быть только гражданин.

     Юридическое лицо не может быть стороной договора найма - жилого помещения, что не исключает  возможности приобретения таким  лицом права владения и пользования  им, но на основе иного договора (как  правило, договора аренды). Однако фактическое  пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

     Социальный  наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно  с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

     Социальный  наем в силу своей значимости в  проведении жилищной политики характеризуется  еще и тем, что для получения  помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.¹⁶

     Юридические лица участвуют в договоре жилищного  найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.

     Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

     Определенную  сложность для судов, как показывает проверка судебных дел в Верховном  Суде РФ, составляет разрешение дел о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения при рассмотрении жилищных споров в случаях, когда в качестве заинтересованных лиц выступают лица, проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но не являвшиеся его (нанимателя) супругом, детьми.¹⁷

     Семенихин - наниматель однокомнатной квартиры - умер. Исполком Карачаевского городского Совета народных депутатов выдал  ордер на указанную квартиру Семенихиной - матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала.

     Теслина предъявила в суд иск и просила  признать выданный Семенихиной ордер  недействительным. В обоснование  иска она сослалась на то, что  с 1985 г. проживала с Семенихиным  в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

     Решением  Карачаевского городского народного  суда Карачаево-Черкесской республики в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

     Дело  неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

     Рассмотрев  дело в порядке судебного надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

     Отказывая Теслиной в иске, суд в решении  сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним в браке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст.54 ЖК РСФСР, и проживала там по день смерти Семенихина в течение 6 лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки не дал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В соответствии со ст.53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопреки требованиям приведенного закона, при решении вопроса о признании Теслиной членом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними не зарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание и ведение ими общего хозяйства, с которыми закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя¹⁸.

     При заключении договора социального найма  жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением¹⁹.

     Размер  платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому, согласно общим положениям ст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.

     Плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этом предусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей жилья по договорам социального найма²⁰.

     По  договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить  ежемесячно, не позднее десятого числа  следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам²¹.

     Существенным  отличием договора коммерческого найма  жилого помещения от договора социального  найма является и то, что плата  за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению нанимателя с наймодателем.

     В соответствии со ст. 674 ГК договор найма  жилого помещения, как и договор  социального найма, заключается  письменно и оформляется в  простой письменной форме (ст. 161 ГК, ст. 63 Жилищного кодекса).

     Письменная  форма заключения договора найма  жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации  прав и обязанностей сторон по пользованию  жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

     Письменный  договор найма жилого помещения  является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование  жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения).²²

     Никаких других требований (кроме письменного  оформления) к форме закон не содержит. Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения.

     Согласно  ст. 675 ГК переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения договора найма  жилого помещения. Новый собственник  становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

     Таким образом, при заключении договора жилищного  найма у наймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) права собственности. В соответствии же с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор найма жилого помещения подлежит представлению в органы государственной регистрации недвижимости для соответствующей регистрации возникшего ограничения прав на объект договора.

     Договор социального найма жилого помещения  носит бессрочный характер и может  быть, расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным зaконом, и только в судебном порядке.

     Бессрочность  договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  вытекает из самой сущности конституционного права граждан на жилище, которое предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением.

     В отличие от этого договор коммерческого  найма жилого помещения носит  срочный характер, ибо сдача собственником  внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником.