Исследование положений договора аренды и его основных разновидностей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение……………………………………………………………...….....…3

1. Понятие и элементы договора аренды……………………………..……5

1.1 Понятие договора аренды……………………………………..…..5

1.2 Элементы договора аренды……………………………………..…7

2.Форма и содержание договора аренды………………………………...…11

2.1 Форма и государственная регистрация

договора аренды………………………………………………..………11

2.2 Срок договора аренды. Возобновления

арендных отношений………………………………………………......17

2.3 Права и обязанности сторон по

договору аренды……………………................................................18

3. Отдельные виды договоров  аренды……………………………………....24

Заключение…………………………………………………………………….31

Список используемой литературы………………………………………..…32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

Введение

Актуальность данной темы определена тем, что в гражданском праве, наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких  отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

На сегодняшний  день арендные отношения очень распространены, что еще раз подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную  необходимость.

Цель курсовой работы заключается в комплексном исследовании положений договора аренды и его основных разновидностей. С указанной целью непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

1. Раскрыть понятие  и значение договора аренды;

2. Раскрыть понятие  срока договора аренды, возобновления арендных отношений,

3. Выделить права и  обязанности сторон по договору  аренды 

4. Изучить основные  разновидности договора аренды.

Нормативно-правовую базу исследования составили положения  Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты. Проблемы рассматриваемые в работе, изучались такими учеными как Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие  и элементы договора аренды.

1. . Понятие договора аренды.

      Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio- conductio rerum). В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием «аренда имущества», без придания специального юридического значения их одновременному применению.

Законодательство советского периода использовало термин «аренда» для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную  эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 152) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст. 277) также оперировали понятием «имущественный наем». В сходном значении термин «аренда» употреблялся Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных правопорядках, например в ФРГ и Швейцарии, различию понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее плодов и доходов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь (§ 581 Германского гражданского уложения). На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

Легальное определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, действующее законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним¹.

 

2. . Элементы договора аренды.

 

     Элементы  договора аренды – это стороны, предмет, форма и содержание.

       Стороны  договора – арендодатель и  арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права,  как физические, так и  юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

        Статья 608 ГК РФ посвящена одной  из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду».

        Я думал, следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

        В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

       В  отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего  возможность введения ограничений  на объекты аренды только законом,  здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

       Иногда  и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся  его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать  в аренду основные фонды и  имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

        Арендодателем может быть Российская  Федерация, её субъекты, органы  местного самоуправления (ст. 124 –  127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют  органы по управлению имуществом.

         Итак, арендодателем имущества может  быть любое юридическое или физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

          Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

           Отметим, что арендатор это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон  к нему не предъявляет.

           Предмет договора – это объекты  аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды  имущества, которые могут быть  переданы в аренду. Применяя содержащиеся  в нем правила следует обратить  внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки  могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса  РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные  объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

     Не потребляемые  вещи изнашиваются длительное  время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

      Ограничение  и запреты на сдачу в аренду  относятся прежде всего к имуществу,  изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.^3-4

     Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.⁵

     В законе  подчеркивается необходимость четкого  определения объекта аренды. При  невыполнении данного требования  считается, что условия об объекте  подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

 

2. Форма и  содержание договора аренды

2.1 Форма и государственная  регистрация договора аренды.

Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более  года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

               2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом. 

               3.  Договор аренды имущества  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества»

             Статья 609 ГК устанавливает ряд  важных специальных правил о  форме договора аренды. По мимо  общих требований к форме всякого  договора, законом для договора аренды установлены и специальные требование. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».