Исследование положений договора аренды и его основных разновидностей

               Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом,  как в отношении зданий и сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов:

          «Если  формально юридически – подходить  к толкованию текста Закона  о регистрации прав, то он однозначно  предусматривает, с одной стороны,  договор аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же  образом соотнести регистрацию договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении  различия между этими понятиями  вовсе нет игнорирования связи  такого права и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

             Договор как сделка – юридический  факт, влекущий возникновение, изменение  или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежит регистрации  именно договор аренды, возникшее  из договора – сделки, причем  регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер права  сделки, прежде всего, с такими  его особенностями ( характерным  прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды.»⁶

            Договор аренды недвижимого имущества,  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме,  установленной для договора купли  – продажи такого имущества.  Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

             Для многих видов аренды существуют  особые правила о форме договора  и его государственной регистрации.

2.2 Срок договора  аренды. Возобновление арендных  отношений.

             Срок договора аренды определяется  нормами ст. 610 ГК:

       «1. Договор  аренды заключается на срок, определенный договором.

         2. Если срок аренды договором  не определен, договор аренды  считается заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

        3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.»

      Как  видим, сторонами по договору  аренды предоставлено право самим  определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

      Определённый  срок должен быть установлен  в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

       Законом  или договором может быть установлен  и иной срок предупреждения  о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный  срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора  аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

      Если  ни одна из сторон не заявляет  об отказе от договора, последний   может длиться сколько угодно  долго. В данном случае речь  идет о договоре аренды, заключенном  не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

      Законом  могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст. 610).

        Отношения по аренде имущества,  особенно недвижимости, носят во  многих случаях стабильный характер  по истечении срока договора  нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три:

               1.Соответствующим правом наделяется  арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которые рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

              2.   Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных                      предлагаемым  другими претендентами на аренду ( во всяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

3.  Третье условие  является новым: арендатор, желающий  продлить     арендные отношения,  обязан письменно уведомить об  этом арендодателя в срок, указанный  в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

         В Гражданском кодексе сохранено  ранее действовавшее указание о том,  что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

       Право  арендатора на возобновление  арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных  отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только в том случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»⁷

      Новеллой  является ч.1 п.1 ст. 621 ГК, предусматривающая  дополнительные способы защиты  прав и интересов добросовестного  арендатора: « Если арендодатель  отказал арендатору в заключении  договора на новый срок, но  в течении года со дня истечения срока договора с ним  заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таковых убытков.»           

  « Если арендодатель  продолжает пользовать имуществом  после истечения срока договора  при отсутствии возражений со  стороны арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок (ст. 610)», - так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой форме заявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, будет избавлен от необходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

 Статья 611 ГК РФ  регламентирует предоставление  имущества арендатору:

       «      1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в            состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества.

         2. Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были,  однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договор аренды, а также возмещение убытков.

               2.  Если арендодатель не предоставил  сданное в наем имущество в  указанный в договоре аренды  срок, а в случае, когда в договоре  такой срок не указан, в разумный  срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в  соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков, причиненных   его неисполнением.»

    Следовательно,  документы и принадлежности должны  быть переданы арендатору в  любом случае, если в договоре нет оговорки о том, что имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторы тоже по своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов в любой форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещения понесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое выше требование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не мог пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Со своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких  недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжение договора.