Найм жилого помещения: гражданско-правовые вопросы

Институт правоведения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по гражданскому праву

на тему «Найм жилого помещения: гражданско-правовые вопросы»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студентка 4 курса

Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г.Нижний Новгород

2011 год

 

Содержание

Введение

 

ГЛАВА 1. ОСНОВАНИЯ  И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА.

Глава 2. Понятие и элементы договора найма жилого помещения

1.1.Понятие и виды договора найма жилого помещения

1.2.Предмет договоров найма жилых помещений

1.3.Стороны в договорах найма жилых помещений

1.4. Поднаем жилого помещения

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1. Форма,  порядок и условия заключения  договоров найма жилых   помещений

2.2. Права  и обязанности сторон в договоре  найма жилого помещения:

2.2.1. Права нанимателя и членов его семьи

2.2.2. Временные жильцы

2.2.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения

2.2.4. Обязанности наймодателя жилого помещения

2.2.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения

2.2.6. Обязанности нанимателя жилого помещения

2.2.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма

2.2.8. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

3.1. Социальный и коммерческий  найм

3.2. Договор  найма специализированного жилого  помещения

3.3. Договор  найма жилого помещения с последующим выкупом

Заключение

Библиография

 

Введение

 

Жилище является одним  из главнейших материальных условий  жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, т.е. носит  постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его  права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится  и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим  условиям жизни, от их осуществления  во многом зависят успехи Российского  государства, его развитие, повышение  жизненного уровня населения.

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем  ГК он регламентирован с учетом регулирования  жилищных отношений специальным  законом - Жилищным кодексом. Их регулирование  в прошлом и ГК 1964, и Жилищным кодексом привело к полному вытеснению жилищных норм из ГК 1964, где сохранилась  лишь одна символическая статья, ограниченная определением договора найма жилого помещения и свидетельствующая  о принадлежности настоящего договора к гражданскому праву.

До настоящего Кодекса  наем жилого помещения сосуществовал  с другой разновидностью использования  чужого жилого помещения - арендой (ст. 17, 18 Закона о жилищной политике). Разница  между ними была определена Законом  о жилищной политике в целевом  назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его  потребительского, а аренда - для  коммерческого использования.

Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между  юридическими лицами (п. 2 ст. 671). Его  прежние функции переданы законом  договору найма жилого помещения. По ГК теперь договор найма жилого помещения  отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий Кодекс регулирует договор  социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого  найма жилого помещения, а также  вводит общие нормы названных  разновидностей найма безотносительно  к разновидностям жилищного фонда (п. 3 ст. 672).

Целью настоящей работы является раскрытие понятия и особенностей договора социального найма жилого помещения в сегодняшних условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу. Ставится задача рассмотреть и отразить существенные условия договора, а также основания и порядок его заключения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК  ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

Основания предоставления жилого помещения

По общему правилу на предоставление бесплатного жилья могут претендовать лишь малоимущие граждане, нуждающиеся  в улучшении жилищных условий. Кроме  того, необходимо быть гражданином  Российской Федерации, поскольку жилые  помещения по договорам социального  найма не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Малоимущими гражданами в  этих целях являются граждане, признанные таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленном законом  соответствующего субъекта Федерации. Таким образом, конкретные критерии признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами Федерации. ЖК лишь указывает на то, что при признании граждан малоимущими во внимание должны приниматься: а) доход, приходящийся на каждого члена семьи; б) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п.2 ст.49 ЖК).

В ст. 51 ЖК названы следующие основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условиях:

1. Отсутствие жилой площади;
2. Недостаточность жилой площади по размеру;
3. Непригодность жилой площади для проживания;
4. Проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно.

Отсутствие жилой  площади. Лицами, не имеющими права на жилую площадь, признаются те граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Это те, кто «снимает квартиру» (или «угол»), т.е. пользуются жильем по договорам коммерческого найма или поднайма, проживают в качестве временных жильцов, занимают жилые помещения специализированного жилищного фонда.

Недостаточность жилой площади по размеру. В данном случае у гражданина имеется право на жилую площадь (независимо от того, к какому виду жилищного фонда эта площадь относится), но размер жилой площади является недостаточным. Нехватка жилой площади по размеру определяется на основе так называемой учетной нормы, которой в соответствии с п.4 ст.50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается  органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать  размера нормы предоставления, установленной  данным органом.

В соответствии со статьей 22 Устава города Нижнего Новгорода  и на основании статьи 50 Жилищного  кодекса Российской Федерации Городская  Дума постановляет:

    установить на  территории города Нижнего Новгорода:

    - учетную норму площади жилого помещения в целях принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях - в размере 10 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в отдельных квартирах (доме) и 12 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в коммунальных квартирах;

    - норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма - в размере 13 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Непригодность жилой  площади для проживания. Жилое помещение не отвечает установленным требованиям, если оно темное, сырое, в нем шум свыше установленных норм и т.д. Соответствующие обстоятельства могут подтверждаться заключениями санитарно – эпидемиологической службы, органов здравоохранения, противопожарной службы и т.д.

Новым положением жилищного  законодательства является то, что  лица, проживающие на жилой площади, не соответствующей санитарно –  техническим требованиям, обеспечиваются жильем вне очереди.

Проживание в  квартире, занятой несколькими семьями, если в составе имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. В данном случае новый ЖК существенно сузил по сравнению с прежним законодательством данное основание принятия граждан на учет как нуждающихся. Если ранее сам факт проживания в коммунальной квартире служил основанием для принятия на учет в качестве нуждающегося, то сейчас появилось дополнительное условие – наличие в составе одной из семей лица, страдающего заболеванием, которое представляет опасность для остальных проживающих в квартире.

 

Порядок предоставления жилого помещения

 

Жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются, как правило, гражданам, которые  приняты на учет в качестве нуждающихся  в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан, т.е. не состоявшим на учете.

Состоять на учете в  качестве нуждающихся имеют право  граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин  имеет состоять на учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин или как относящийся  к определенной федеральным законом  или законом субъекта Федерации  категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях осуществляется органом  местного самоуправления на основании  заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган, как  правило, по месту своего жительства.

Решение о принятии на учет или об отказе в таковом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления  указанных документов в данный орган.

В случае отказа в принятии на учет соответствующее решение  должно быть мотивировано (ст.54 ЖК). Решение  о снятии граждан с учета могут  быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются  гражданам, состоящим на учете вы качестве нуждающихся в жилых  помещениях, как правило, в порядке  очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный  данным решением. Таким образом, законодатель отказался от такого понятия, как  «ордер на жилое помещение».

Помимо очередников, т.е. вне очереди, жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются:

1. Гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежит;
2. Детям–сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских садах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3. Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Как видим, круг лиц, имеющих  право на внеочередное предоставление жилья, является весьма узким. Не предусматривает  ЖК и такого понятия, как первоочередное предоставление жилья, что в значительной мере ущемило права лиц, имеющих  те или иные заслуги перед отечеством, ветеранов, семьи погибших при выполнении государственных и общественных обязанностей и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).