Найм жилого помещения: гражданско-правовые вопросы

Юридическим лицам жилое  помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения  является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

В настоящем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений специальным законом - Жилищным кодексом. В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах. В ГК РСФСР 1964 г. была лишь одна символическая статья, ограниченная определением договора найма жилого помещения и свидетельствующая о принадлежности настоящего договора к гражданскому праву. До настоящего Кодекса наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения – арендой. Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем. Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняли силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК применялись к тем жилищным правам и обязанностям, которые возникли после 1 марта 1996 г. по договорам аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже было нельзя.

 Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

Его анализ позволяет указать  на следующие важнейшие признаки этого договора:

1. наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.

От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований  в качестве наймодателей выступают  госорганы и органы местного самоуправления;

2. нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;
3. объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;
4. жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату;
5. жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование. Используется оно только для проживания.

Юридические лица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его  – уже по договору найма жилого помещения – для проживания граждан.

ГК выделяет два его  вида: договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и  договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает  как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор  коммерческого найма".

Основу договоров социального  найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Предмет договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих  типов договоров найма, которым  посвящена гл. 35 ГК, служит один и  тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная  для проживания граждан. В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного использования (например, кладовая), а также общее имущество в многоквартирном доме (чердак и т.п.) не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать  жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

 Комнатой признается  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом  доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений между  ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении  жилых помещений, состоящих в  следующих видах фондов: государственный  и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в  основном жилыми помещениями социального  назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и  жилыми помещениями специализированного  жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных  категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями  довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен  или передать по завещанию. Лица, которые  пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного  фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного  фонда). Подобные правоотношения и порождают  многообразие сделок гражданско-правового  характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы  какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В  первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного  фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного  фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения  права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено  для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение  жилищного законодательства позволяет  сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным  жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные  сделки (договоры), предметом которых  выступают какие-либо права в  отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к  договору социального найма можно  и нужно применять только положения  ЖК РФ, а к договору коммерческого  найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

Переходя к рассуждениям о конкретных сделках, замечу, что  вне зависимости от того, по какой  сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или  нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его  целевому назначению. Жилое помещение  всегда предназначено исключительно  для проживания в нем граждан. Статья 17 ЖК РФ допускает использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно  организовать адвокатский кабинет  или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями  необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской  деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стороны в договорах  найма жилых помещений

 

Решение вопроса о сторонах применительно  к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.

 В качестве наймодателя  по договору коммерческого найма  могут выступать граждане и  юридические лица, имеющие право  частной собственности на жилое  помещение, и государственные  и муниципальные образования,  обладающие жилищным фондом на  праве государственной или муниципальной  собственности. Наем жилых помещений  представляет собой основанное  на договоре владение и пользование  жилыми помещениями.

 Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.

 На практике встречаются  случаи, когда освободившееся в  квартире жилое помещение в  виде изолированной комнаты или  комнат при отсутствии в нем  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий или имеющих  жилую площадь менее установленной  нормы на одного человека или  не имеющих возможности его  выкупить, передается этими же  нанимателями (нанимателю) квартиры  по договору коммерческого найма.  За таким нанимателем занимаемое  им жилое помещение будет закреплено  по двум договорам найма: по  договору социального найма –  часть помещения, переданная ему  ранее на основании ордера, и  на освободившееся жилое помещение  – по договору коммерческого  найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по  договору найма жилого помещения  является жилищно-эксплуатационная  организация (жилищно-эксплуатационная  контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи  юридическими лицами, в случае  возникновения спора является  в суде стороной по делу. В  то же время жилищно-эксплуатационная  организация не может быть  стороной по делу, когда споры  касаются вопросов, выходящих за  пределы договора найма, и отнесены  к компетенции органов, осуществляющих  управление жилищным фондом. К  таким спорам относятся споры  о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения  при сносе дома, обмене и т.п.  При возникновении таких споров  стороной выступают органы местного  самоуправления или иная организация,  осуществляющая управление жилищным  фондом.