Недвижимость

Содержание

Введение 3

1. Договор купли-продажи  недвижимости  5

1.1 Понятие и условия договора продажи недвижимости 5

1.2 Права и  обязанности сторон по договору 10

1.3 Исполнение  и расторжение договора продажи  недвижимости 13

2. Договор купли-продажи  предприятия 15

2.1 Понятие  договора продажи предприятия и особенности его заключения 15

2.2 Передача  предприятия и переход права  собственности на него. 19

Заключение 23

Список использованной литературы 26 
 

Введение 

    В условиях становления в России рыночной экономики нормативно-правовое регулирование оборота недвижимости характеризовалось несоответствием между некоторыми нормативными актами, да и большинство из них принимались с опозданием, как, например, Земельный кодекс РФ.

    Примерно  с 2000 г. стали активно публиковаться монографии по проблемам правового регулирования оборота недвижимости, включая учебники или учебные пособия, предназначенные для риэлторов и оценщиков. По-прежнему возникает много вопросов, связанных с обеспечением прав участников договоров купли-продажи, обмена, дарения и прочих операций с недвижимостью. Часто в научной литературе поднимаются вопросы о правовом механизме защиты граждан от посягательств на их права при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества и о создании возможностей для контроля подготовки и осуществления сделки с недвижимым имуществом для каждого из участников сделки. В данном случае стимулом к совершению правонарушений является сама возможность незаконного получения крупных сумм, эквивалентных стоимости объекта недвижимости - предмета сделки.

    Именно  поэтому исследование порядка заключения и исполнения договоров купли-продажи  недвижимости частными лицами, отдельными предпринимателями и специальными фирмами в настоящее время  по-прежнему представляет как научный, так и практический интерес. Особенно актуальным остается совершенствование правоприменительной практики в отношениях между участниками рынка недвижимости.

    Объект  исследования – договор купли продажи, предмет – особенности купли-продажи недвижимости и предприятия как имущественного комплекса.

    Цель  работы – исследовать особенности купли-продажи недвижимости и предприятия.

    Для решения поставленной цели, необходимо последовательно решить ряд задач, а именно:

    - раскрыть понятие и условия договора продажи недвижимости;

    - рассмотреть права и обязанности  сторон по договору;

    - исследовать вопрос исполнения  и расторжения договора продажи  недвижимости;

    - раскрыть понятие договора продажи  предприятия;

    - рассмотреть передачу предприятия  и переход права собственности  на него;

    - охарактеризовать преддоговорные действия сторон и раскрыть форму договора;

    - рассмотреть ответственность сторон  по договору продажи предприятия.

    При написании работы использовались нормативно- правые акты и научная литература.

    Законодательное регулирование договора купли-продажи недвижимости и предприятия осуществляется посредством Гражданского кодекса РФ.

    В качестве основополагающих источников в работе использовались учебники по гражданскому праву, комментарии гражданского законодательства, а также статьи, посвященные купли-продажи недвижимости и предприятия таких авторов как Житкова Е.Л., Лабендзкая Ю.А., Сайдаманов А.А. и др.

    Работа  состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы. 

1. Договор купли-продажи  недвижимости 

1.1 Понятие и условия договора продажи недвижимости 

      Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

      Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи  обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.¹

      Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

      К существенным условиям договора продажи  недвижимости относятся: условие о  предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

     К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

     В юридической литературе обсуждается  вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи  недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество². Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности³.

     В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».⁴

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава  предмета обязательства по договору купли-продажи. Именно эта точка  зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако  вернемся к формулировке понятия  недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

     - отнесение к недвижимости земельных  участков;

     - отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

     - отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

     Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой, которая будет рассмотрена ниже - в соответствующих главах настоящей работы.

     Как видим, при определении дефиниции  недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь  с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков – «прочная связь с землей», «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землей» и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.⁵

     Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.⁶

     Второй  важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается  в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного⁷.

     В литературе высказывалось предложение  о расширении круга существенных условий договора продажи недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна⁸. По всей видимости, высказанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, как представляется, это предложение не может быть принято. Во-первых, у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора. Во-вторых, законодательное закрепление положения, согласно которому условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. Между тем в некоторых ситуациях добросовестному приобретателю может быть интересно приобрести недвижимое имущество даже ненадлежащего качества при условии возмещения ему понесенных убытков. И, в третьих, отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве.

     Итак, По договору купли-продажи недвижимого  имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества.