Недвижимость

    При продаже предприятий, связанных  с приватизацией государственного и муниципального имущества, а также  предприятий при несостоятельности (банкротстве) должника применяется  специальное законодательство, имеющее приоритет в применении по отношению к нормам ГК, регулирующим договор купли-продажи предприятия.

    По  правовой структуре договор купли-продажи  недвижимости является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним.

    Итак,  по договору продажи предприятия  продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора - продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования. Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия. Удостоверение состава предприятия достигается путем проведения его полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК). 

2.2.  Передача предприятия и переход права собственности на него 

      Передача  предприятия осуществляется по передаточному  акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного  имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

      Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества  в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

      Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности  на переданное покупателю предприятие  до его оплаты или до наступления  иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности  распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).

      Право собственности на предприятие переходит  к покупателю с момента его  государственной регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).¹⁴

      Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатками, определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (ст. 565 ГК). Когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

      Учитывая  специфику договора продажи предприятия  и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, указанных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК). Правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, только если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566).

      Итак, Передача предприятия продавцом  происходит по передаточному акту, в котором дается подробная характеристика предприятия как предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, содержатся сведения о выявленных недостатках переданного имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

      Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами 
 

Заключение 

      По  договору купли-продажи недвижимого  имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

      Договор купли-продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности.

      Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта.

      Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых  дается в ст. 130 ГК. Различаются две  группы недвижимых вещей.

      В первую входят земельные участки  и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      Ко  второй группе отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

      В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным.

      Цена  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. Когда она  установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

      По  договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс, за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора - продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования.

      Предприятием  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права

      Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

      В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности.

      Перед заключением данного договора стороны  должны совершить предварительные  действия по удостоверению состава  продаваемого предприятия, аудиторскую  проверку его деятельности и оценку предприятия. Удостоверение состава предприятия достигается путем проведения его полной инвентаризации

      Оценка  предприятия имеет особое значение, поскольку условие о цене является существенным условием договора продажи  предприятия.

      Особенность данного договора, отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка

      Передача  предприятия осуществляется по передаточному  акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Список  использованной литературы 

Нормативно-правовые акты 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть  первая, вторая, третья, четвертая (в  ред. от 30.12.2008 г.) // Справочная правовая система КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Справочная правая система КонсультантПлюс.

Научная литература

3. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2004.
5. Гражданское право: в 3 Т.  Том 2: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. –  М.: Юстицинформ, 2008.
6. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. – М.: Юристъ, 2005.
7. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О.Н. Садикова – М.: Контакт, 2007.
8. Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // Гражданин и право. 2007. № 12.
9. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.
11. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации: В 3 Т. Т. 2. (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2006.
12. Лабендзкая Ю.А. Купля-продажа недвижимости // Налоговый учет для бухгалтера. 2005. № 4.
13. Рузакова О.А. Гражданское право / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2004.
14. Сайдаманов А.А.  О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. № 6.
15. Симонова А.Н. Условия договора купли-продажи недвижимости // Главбух, Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2005. № 3.
16. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006.
17. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.