Недвижимость

1.2 Права и обязанности  сторон по договору 

      По  общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может  выступать собственник недвижимого  имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК РФ).⁹

      Основная  обязанность продавца – передача недвижимости покупателю. Эта обязанность  является общей для всех договоров  купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает  право собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

      Учитывая  установленное законодательством  требование регистрации перехода права  собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Статьей 16 установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.10

      Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК РФ (ст. 131) и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

      Обязанности покупателя не требуют подробной  характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

      Итак, сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

      В качестве продавца в договоре, как  правило, выступает собственник недвижимости.

      Основная  обязанность продавца – передача недвижимости покупателю.

      Обязанность покупателя - принять недвижимое имущество  по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности  в соответствии.  

1.3 Исполнение и расторжение договора продажи недвижимости 

      Учитывая  специфику недвижимости как объекта  договора продажи, законодатель установил  специальные правила, связанные  с исполнением продавцом обязанности  передать, а покупателем – принять  проданную вещь.

      Передача  недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

      Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.¹¹ В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

      Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ).

      Таким образом, исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора. 
 

2. Договор купли-продажи  предприятия 

2.1 Понятие договора  продажи предприятия и особенности его заключения 

    Под договором купли-продажи предприятия понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), а покупатель - принять его и уплатить обусловленную денежную сумму. В данном случае под предприятием понимается объект права собственности, а не его субъект, в качестве которого в соответствии с действующим гражданским законодательством могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия как юридические лица.

    Выделение договора купли-продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи объясняется спецификой его предмета как сложной вещи (ст. 134 ГК) или, иными словами, имущественного комплекса. Данный имущественный комплекс включает в себя не только объединенные в единое целое с целью производственного использования различного рода имущества в виде вещей (зданий и сооружений, оборудования, материалов, сырья и продукции, денежных средств), являющихся объектом права собственности, но и имущественные и неимущественные права, которые в собственность покупателя по договору купли-продажи не передаются. Помимо этого производственная деятельность предприятия нередко осуществляется на основе лицензий, имеющих строго персонифицированный характер и потому автоматически не передаваемых по договору купли-продажи.

    Все это вместе взятое весьма существенно  влияет на договор купли-продажи  предприятия, точнее, на правовые способы  и возможности передачи его отдельных  элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении договора купли-продажи предприятия, содержащемся в ст. 559 ГК, специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.¹²

    Покупателю не передаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, три категории прав.

    Во-первых, права продавца, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Данные права предоставляются строго определенным в лицензии физическим и юридическим лицам. При продаже предприятия, как правило, требуются или подтверждение такой лицензии, или выдача новой лицензии покупателю уполномоченным на то органом государственной или муниципальной власти. Если продавец в нарушение указанных правил передает покупателю в составе предприятия обязательства, исполнение которых невозможно при отсутствии у покупателя требуемой лицензии, продавец не освобождается от исполнения таких обязательств перед кредиторами, в пользу которых они установлены. За исполнение данных обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

    Во-вторых, покупателю не передаются права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания и другие средства индивидуализации), а также права по использованию таких прав, принадлежащие продавцу на основании лицензии, если это прямо предусмотрено в договоре. В противном случае применяется установленное п. 2 ст. 559 ГК общее правило о передаче покупателю указанных прав. В число данных прав законодателем ошибочно включено право на фирменное наименование, которое в соответствии с п. 4 ст. 54 ГК относится к средствам индивидуализации юридического лица как субъекта договора, но не индивидуализации предприятия как объекта права.

    В-третьих, в соответствии с п. 1 и 2 ст. 562 ГК при  продаже предприятия запрещается  перевод входящих в его состав долгов покупателю без уведомления и согласия кредиторов.¹³

    Кредиторы до передачи предприятия покупателю должны быть письменно уведомлены о  его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение  трех месяцев со дня уведомления  кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора.

    Указанные требования по долгам, включенные в  состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и кредиторы, не уведомленные о продаже предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

    В п. 4 ст. 562 ГК в целях усиления правовых гарантий по возврату долгов, включенных в состав предприятия, предусматривается солидарная ответственность продавца и покупателя после передачи предприятия по долгам, переведенным на покупателя без согласия кредиторов.

    Договор купли-продажи предприятия под страхом его недействительности заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК. В число этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

    Подготовка  и составление указанных документов проводятся продавцом на стадии, предшествующей заключению договора купли-продажи  предприятия, на основе тщательной проверки всех данных, включаемых в документы.

    В отличие от всех договоров купли-продажи  недвижимости, не считая договора купли-продажи  жилого помещения, договор купли-продажи  предприятия подлежит государственной  регистрации, с момента которой  он считается заключенным. Государственная регистрация договора купли-продажи объясняется сложностью его предмета, юридической важностью документов, входящих в состав договора, и, главное, необходимостью государственного контроля за процессом передачи предприятия от одного собственника к другому в связи с социальным, экономическим и иным общественным статусом предприятия в системе производительных сил страны.

    Договор купли-продажи предприятия наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому при определении источников его правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно к самому договору (§ 8 гл. 30 ГК), к нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, нормы § 1 гл. 30 ГК об общем договоре купли-продажи, затем нормы ГК, посвященные юридическим лицам, праву собственности и другим вещным правам, обязательственному праву и другим институтам раздела I ГК.