СОДЕРЖАНИЕ

  
ВВЕДЕНИЕ

      Одна  из основных материальных потребностей человека - жилое помещение. Удовлетворение потребности человека в жилом  помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит  от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.

      В настоящее время стало возможно осуществление целого ряда различных  сделок. Жилые помещения все чаще стали являться объектами имущественного оборота.

      Раскрепощение гражданского оборота, в том числе  и в жилищной сфере, подвинуло  из первых рядов сделок с жильем обмен жилых помещений несколько  в сторону: во второй половине 90-х  гг. на первом месте была приватизация, в настоящее время - купля-продажа жилых помещений. Между тем, обмен не стоит "сбрасывать со счетов". При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д.

      Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: обмены во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. Все вышесказанное определяет актуальность данной темы.

      Цель  данной работы – исследовать процедуру  обмена жилыми помещениями.

      Для достижения поставленной цели в работе поставлены следующие задачи:

1. изложить историю развития процедуры обмена жилыми помещениями;
2. изучить порядок обмена жилыми помещениями;
3. обозначить порядок проведения процедуры по выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма;
4. изучить процедуру принудительного обмена жилых помещений;
5. указать условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

      Объектом  данного исследования являются общественные отношения в сфере обмена жилыми помещениями.

      В качестве предмета исследования выступают  нормы Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.

      Теоретическую основу исследования составляют труды: Кабалкина А.Ю., Крашенинникова П.В., Кудашкина А.В., Седугина П.И. и др.

      Методологическую  основу данной работы составила совокупность таких методов познания, как аналитический, логико-юридический, исторический, системный и статистический методы.

      По  структуре работа состоит из введения, шести глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

      Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

      Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в  трудах цивилистов. Можно с большой  долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других¹; другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения - перемену лиц в обязательстве.² В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.

      Вопрос  об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками - с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов.

      С постепенным вовлечением жилых  помещений в гражданский оборот в Указе Президента Союза ССР "О новых подходах к решению  жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации" от 19 мая 1990 года³ кроме всего прочего указывалось на необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления обмена широкого практического применения данный договор не нашел.

      С принятием законов Союза ССР  и РСФСР "О собственности" и в особенности Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права.

      Первым  актом, принятым во исполнение указанной  задачи на территории России, были Правила  обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. N 133/7.⁴ Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.

      24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"⁵, где существенно расширен круг участников данного соглашения. В частности, Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).⁶

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

      В соответствии со ст. 72 ЖК РФ⁷ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

      ЖК  РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает  возможности обмена жилого помещения  из фонда социального использования на жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду. Ранее ст. 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" допускала возможность обмена жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение.

      При обмене жилой площадью с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено  лишь с военнослужащими или гражданским  персоналом, которые имеют отношение к военной организации, которой принадлежит жилое помещение, находящееся в военном городке.

      Отказ в обмене жилых  помещений может быть обжалован  в суд. Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.

      Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

      Правила и порядок оформления документов при обмене в настоящее время  установлены Инструкцией о порядке  обмена жилых помещений⁸, которая действует в части, не противоречащей новому жилищному законодательству. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

      Обмен жилых помещений оформляется отделом учета и распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.

      При обмене помещений  лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

      Статья 74 ЖК РФ устанавливает иной в отличие от ранее существовавшего порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма.

      Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной  или нескольких комнат, находящихся  в пользовании нанимателя.

      Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

      Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

      Отказ наймодателя в даче согласия на обмен  жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

      Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее  согласие каждого наймодателя обмениваемого  жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов.⁹

      Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

      В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

      Если  обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.