Закон Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики" ввел новое основание прекращения пользования занимаемыми жилыми помещениями - институт замены жилого помещения. Аналогичный институт предусмотрен ст. 81 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.¹⁰

      Следовательно, основаниями замены жилого помещения  являются: а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения  на одного члена семьи нормы предоставления (ст. 50 ЖК РФ); б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) на замену жилого помещения. При наличии оснований у нанимателя возникает субъективное право на замену жилого помещения.

      Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления, т.е. при соблюдении указанных условий у наймодателя возникает юридическая обязанность по реализации субъективного права нанимателя на замену.

      Органы  местного самоуправления, государственные  и муниципальные предприятия, государственные  и муниципальные учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд, на основании  заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения, площадь которого превышает социальную норму площади жилья, на жилое помещение, площадь которого находится в пределах социальной нормы площади жилья, обязаны предоставить такому нанимателю соответствующее благоустроенное жилье. Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение. В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществляется на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения может быть использовано один раз.¹¹

      В соответствии со ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

      Нанимателю  предоставлена возможность расторжения  договора в одностороннем порядке, т.е. без предварительного предупреждения наймодателя и его согласия.

      Расторжение договора найма жилого помещения  по инициативе нанимателя не влечет никаких  неблагоприятных для него правовых последствий. В то же время наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

      При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и оборудование в исправном состоянии.

      Произведенные нанимателем жилого помещения или  членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещений, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.¹²

 

ГЛАВА 3. ПРИНУДИТЕЛЬНЫЙ ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

      В соответствии со ст. 72 ЖК РФ если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).

      ЖК РФ предусматривается  случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими  членами), занимающими жилое помещение  по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в  разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно.¹³

      После раздела жилой площади между  бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.

      Принудительный  обмен приватизированной жилой  площади невозможен в случае отказа противоположной стороны, так как  гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.

      Для обращения в суд по вопросу  принудительного обмена жилого помещения необходимо подготовить следующие документы:

      - исковое заявление с приложением  варианта (либо нескольких вариантов)  обмена жилого помещения;

      - копию финансового лицевого счета  и выписку из домовой книги  по спорному помещению и по  жилым помещениям, предлагаемым к обмену;

      - поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения,  участвующие в обмене;

      - другие документы, касающиеся  состояния жилого помещения либо  подтверждающие необходимость обмена  жилого помещения (справки о  состоянии здоровья либо о неправомерном поведении ответчиков, ответы на жалобы или заявления из милиции, прокуратуры и т.д.).

      Если иск о принудительном обмене заявлен бывшим супругом, в  суд следует представить копию  свидетельства о расторжении  брака.

      Свое согласие на обмен должны подтвердить третьи лица - проживающие в жилых помещениях, предлагаемых к обмену. В этом случае возможны следующие варианты. Третьи лица являются в судебное заседание и устно заявляют о своем желании произвести обмен жилых помещений, либо третьи лица оформляют доверенность истцу на право представлять их интересы в судебном заседании о принудительном обмене. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. После оформления доверенности присутствие третьих лиц в суде необязательно.¹⁴ 

 

ГЛАВА 4. УСЛОВИЯ, ПРИ КОТОРЫХ ОБМЕН ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ

 

      ЖК  РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена. Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

      Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение  признано непригодным для проживания. Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья.

      Также запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

      Не  допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в  коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.¹⁵

      Не  допускается обмен служебного жилья  и жилых помещений, имеющих режим  общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить  обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья.

 

ГЛАВА 5. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЗАНИМАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

      Согласно  ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.

      Законодательство  устанавливает три возможности  выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

      1) с предоставлением других благоустроенных  жилых помещений по договорам  социального найма;

      2) с предоставлением других жилых  помещений по договорам социального  найма;

      3) без предоставления других жилых помещений.¹⁶

      Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением  других благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма  в случае, если:

      1) дом, в котором находится жилое  помещение, подлежит сносу;

      2) жилое помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

      3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

      4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома  жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

      Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в  связи со сносом дома (ст. 86 ЖК РФ). Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

      Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ). Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

      Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.