Взамен  предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи  может предоставить им в пользование  другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.¹⁷

      Если  в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

      После проведения капитального ремонта или  реконструкции дома наниматель и  проживающие совместно с ним  члены его семьи вправе вселиться  в жилое помещение, общая площадь  которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

      Статья 89 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по указанным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

      Если  наниматель и проживающие совместно  с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или  не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение  квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

      Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении  суда о выселении.

      Жилое помещение должно предоставляться  с обязательным соблюдением санитарных и технических требований, независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям. Благоустройство предоставляемого жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта, но с учетом благоустроенности только домов государственного и муниципального жилищных фондов.

      Если  нанимателю или кому-либо из членов его семьи принадлежит право  на дополнительную жилую площадь  и она фактически была у них (фактически пользовались ею), то размер ее добавляется по установленной для этой площади норме. На восполнение излишней жилой площади (против действующих норм) граждане претендовать не вправе.

      Если  выселяемый имеет недостаточную  жилую площадь, ему и его семье должно быть предоставлено помещение с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий.

      Граждане, которые временно не проживают в  занимаемом помещении, но сохраняют  право на него в силу закона, подлежат обеспечению другой площадью на общих условиях.¹⁸

      Выселение с предоставлением другого жилого помещения. ЖК РФ в некоторых случаях  предусматривает судебное выселение  с предоставлением другого (необязательно  благоустроенного применительно к  условиям данного населенного пункта) жилого помещения.

      Статья 90 ЖК РФ устанавливает такой порядок. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. 6 квадратных метров на 1 человека).

      Достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим  требованиям и находилось в черте  данного населенного пункта, а  в сельской местности - в пределах территории поселковой, сельской администрации  либо в пределах границ иного хозяйства, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций.

      Следовательно, при выселении с предоставлением  другого жилого помещения гражданин  не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, не действуют и другие положения, предусмотренные для случаев выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения.¹⁹

      Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено для  случаев, когда у гражданина имеется  неполное, зависимое право на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в целях получения данного жилого помещения.

      Неполное, зависимое право на жилую площадь  имеют граждане, проживающие в  жилых помещениях специального назначения (служебные жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений такие граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, но закон предусматривает исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется другое жилое помещение (ст. 103 ЖК РФ).

      Выселение без предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без  предоставления другого жилого помещения  либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.  
 

ГЛАВА 6. СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ И ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

      Законодательство  различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, не являющимися собственниками.

      По  договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

      Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с  расширением частного жилищного фонда, что вызвано прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими помещениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка.²⁰

      Согласно  законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.

      По  договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне свое жилое помещение  в обмен на жилое помещение другой стороны.

        Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ²¹). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по до-уговору мены с обеих сторон передается имущество.

      Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности. После получения нового жилого помещения зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.

      Исходя  из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности.

      По  договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

      Обмен жилыми помещениями производится с  взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. В практике нередко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие между членами семьи нанимателя. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затрагивают интересы граждан, проживающих в обмениваемых помещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. На практике при рассмотрении таких дел суды учитывают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном помещении (в частности, в связи с расторжением брака), а также другие обстоятельства.

      Если  при рассмотрении судом дела будет  установлено, что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение  об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его воле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      На  основании изложенного необходимо сделать следующие выводы:

1. наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. ЖК РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения из фонда социального использования на жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду.
3. обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.
4. если между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах) то обмен в целях расселения может быть совершен принудительно.
5. после раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.
6. обмен жилого помещения не допускается, если: к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // "Российская газета", № 27, 10.02.1996.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) // "Российская газета", N 1, 12.01.2005.
3. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" // "Российская газета", N 15, 23.01.1993.
4. Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 N 12) // "Советская юстиция", N 6, 1967.
5. Указ Президента СССР от 19.05.1990 N 201 "О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации" // "Ведомости СНД и ВС СССР", 1990, N 22, ст. 409