Общая собственность по законодательству Республики Беларусь

3.2 Осуществление права общей долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при возражении хотя бы одного из них - в порядке, установленном судом. Участник общей долевой собственности вправе владеть и пользоваться не только всем имуществом как единым целым, но и его отдельной частью, которая должна быть соразмерна его доле. Например, за ним может быть закреплена определенная комната – как часть жилого помещения. При невозможности он вправе потребовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (например, за пользование и владение другими участниками гаражом, сараем, которые являются общей собственностью) [2, ст. 250; 3, стр.401]. Что касается распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, то статья 249 ГК РБ предусматривает различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. При распоряжении общим имуществом необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из них. Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении, согласно ст. 253 ГК РБ, действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности, кроме случая продажи  с публичных торгов.  Данное преимущество не применяется также в  случае дарения или наследования [3, стр. 400].

Согласно ст. 253 ГК РБ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Способ такого извещения устанавливается письменным соглашением участников долевой собственности, которое принято с соблюдением требований п.1 ст.249 ГК РБ [2, ст. 253].

Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации - с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством [2, ст. 224, 254]. Законодатель установил сроки, в течение которых сособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве собственности на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней со дня извещения. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается, в этом случае продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом закон не допускает уступки собственниками преимущественного права покупки доли другим лицам [2 п.4 ст.253;  3, стр. 400].

Правила о преимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены [2, п.5 ст. 253].

Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя [2, п.3 ст.253;  4, стр. 120].

  Приращению, а следовательно, и возникновению долевой собственности способствуют плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности. Две черты характеризуют порядок распределения таких поступлений: 1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества находящегося в долевой собственности; 2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними [3, стр. 402].

Размер долей сособственников имеет определяющее значение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом, распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по его содержанию. Каждый участник долевой собственности обязан участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей, если законодательством или договором не установлено иное. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены  одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого. Возникающие при  этом споры подлежат разрешению в судебном порядке [2, ст. 252].

Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. Каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами или внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры [2, ст. 273, 274]. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [2, ст.274]. Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. Эти расходы устанавливаются пропорционально доле собственников недвижимого имущества совместного домовладения  в праве общей собственности на это имущество. В случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами по решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию  общего имущества. Однако неиспользование собственником принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не может являться основанием для освобождения его полностью или частично от участия в вышеуказанных  расходах. При невнесении собственником  жилых помещений своей доли в общих расходах  по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке [7, ст.11].     

Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации.

2.1.3 Прекращение права общей долевой собственности

Каждый из участников долевой собственности «вправе требовать выдела своей доли из общего имущества» [2, п.2 ст.255]. Однако если участниками общей собственности являются лишь два лица или требование о выделе доли предъявляется всеми участниками, требование выдела в натуре своей доли из общего имущества равнозначно требованию о разделе общего имущества. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется [8, стр.2]. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности - это переход частей данного имущества в собственность каждого из участников долевой собственности пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Раздел общего имущества или выдел из него доли возможен, когда такое имущество является делимым. Так, согласно ст.119 Жилищного кодекса Республики Беларусь собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений. Такой раздел жилого помещения влечет прекращение права долевой собственности на жилое помещение, каждый из бывших участников долевой собственности становится собственником выделенной ему части жилого помещения, которой вправе пользоваться, владеть и распоряжаться по собственному усмотрению.

При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат. Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании. Раздел жилого помещения таким способом не влечет прекращения права общей собственности, так как подсобные помещения остаются в общей долевой собственности [9, ст.119; 8, стр.3].

Прекращение общей долевой собственности влечет ее раздел, который осуществляется по согласию всех участников. Однако не всегда участникам общей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд [2, п.3 ст.255]. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не допускается законодательством или может нанести несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник вправе требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками [2, п.3 ст.255]. Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о передаче его доли остальным участникам долевой собственности и выплате ему компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества [2, п.4 ст.255]. Получение такой компенсации говорит об утрате права на долю в общем имуществе [3, стр.402]. 

Согласно части первой п. 4 ст. 255 ГК РБ  несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Участник, получивший реально большее имущество, чем его доля в общей собственности, выплачивает другим участникам общей собственности денежную или иную компенсацию, определяемую по соглашению участников или по решению суда. В случае получения участником реально меньшего имущества, чем его доля в общей собственности, получает право на выплату ему аналогичной компенсации от других участников общей собственности [8, стр.2]. 

Особым основанием прекращения права общей долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе. Речь идет о том, что если у участника долевой собственности имеются долги, то они, как правило, ликвидируются за счет его имущества. Если же другого имущества нет или его недостаточно для погашения долга, то кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. При невозможности в таких случаях выделения доли в натуре  либо при возражении остальных участников долевой или совместной собственности  кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам по цене, соразмерной рыночной  стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь в том случае, если остальные участники  общей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника  в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов [2, ст.258; 3, стр.401]. 

Право общей долевой собственности предприятий

Имущество может находиться на праве общей долевой собственности не только у граждан, но и у предприятий. Правовое положение имущества предприятий зависит от того, кто является участниками имущества, образованного для совместной деятельности. Субъектами общей долевой собственности предприятий могут быть физические, юридические лица и государство. В результате объединения имущества возникают смешанные формы собственности, в том числе и собственность совместных предприятий.

Основания возникновения общей собственности предприятий могут быть первоначальными, связанными с наличием таких юридических фактов, как формирование уставного фонда, вклады участников и т.д., и производными, связанными с возрастанием имущества в результате хозяйственной деятельности, его увеличением путем  получения доходов от приобретения имущества на основе совершения гражданско-правовых сделок, не противоречащих действующему законодательству. Примером нахождения на праве общей долевой собственности предприятий являются хозяйственные товарищества, которые возникают за счет внесения вкладов участниками в уставный фонд товарищества в установленные законодательством сроки. В качестве таких вкладов могут выступать деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные отчуждаемые права, имеющие денежную оценку  [3, стр.403].  Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и коммандитного товарищества. [2, п.2 ст.63].

Одним из пунктов содержания учредительного договора полного товарищества являются сведения о размере и порядке изменения долей каждого из участников в уставном фонде; о размере, составе, сроках и порядке внесения ими вкладов; об ответственности участников за нарушение обязанностей по внесению вкладов [2, п.2 ст.67]. Прибыль и убытки полного товарищества распределяются между его участниками пропорционально их долям в уставном фонде, если иное не предусмотрено учредительным договором или иным соглашением участников. Не допускается соглашение об устранении кого-либо из участников товарищества от участия в прибыли или убытках [2, п.1 ст.71].

Коммандитное товарищество создается и действует на основании учредительного договора. Каждый его вкладчик обязан внести в уставный фонд вклад, который удостоверяется коммандитным товариществом [2, п.1 ст.82; п.1 ст.84]. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого договором о совместной деятельности) и объединения вкладов [2, ст.911]. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, поскольку иное не установлено законодательством или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства [2, п.1 ст.913]. В том случае, если внесенное товарищами имущество, которым они обладали не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, по договору аренды, договору безвозмездного пользования и т.п., используется в интересах всех товарищей, оно также составляет общее имущество [3, стр.405].   Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Оценка стоимости неденежного вклада товарища производится по соглашению между товарищами [2, п.2 ст.912].  Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело [2, ч.1 ст.916]. Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей [2, ст.918].