Понятие и классификация вещей в гражданском праве

7) леса;

8) многолетние насаждения;

9) здания;

10) сооружения;

11) жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ);

12) нежилые помещения;

13) части помещений (ст. 26 Закона  о госрегистрации прав на недвижимость);

14) воздушные суда;

15) морские суда;

16) суда внутреннего плавания;

17) космические объекты;

18) предприятия как имущественные  комплексы;

19) части предприятий как имущественных  комплексов;

20) иные имущественные комплексы;

21) объекты незавершенного строительства.

Как отмечает О.Ю. Скворцов, действующее российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество»³¹.

Все три  категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать  как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК РФ в целом исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятия как имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественные права). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо к имущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятия недвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимое имущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права. Предпосылки подобного подхода закладывались и при разработке Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик; ст. 4 этого акта предусматривала деление имущества на движимое и недвижимое³².

При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым  распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности  государства. «Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме», - пишет О.М. Козырь³³.

Так же режимом  недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Совокупность  указанных вещей, имущественных  прав обязательственно-правового характера  и исключительных прав рассматривается  законодателем в нераздельном единстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданских прав единый правовой режим - в данном случае правовой режим недвижимости.

«В то же время обязательственные права  и обязанности, входящие в состав предприятия, не являются вещами в строгом смысле, также как не являются таковыми и исключительные права. Законодатель, включив указанные права и обязательства в состав имущества предприятия, на который распространяется режим недвижимой собственности, исходил из некоей фикции, что указанные объекты гражданского права имеют вещественный характер и на них может распространяться право собственности»³⁴.

Однако, как  отмечал В.А. Дозорцев, только «в качестве элемента предприятия как комплекса  его обязательственные права  и обязанности, исключительные права могут считаться входящими в состав объекта права собственности. В обособленном же виде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никак не могут входить в число объектов права собственности»³⁵.

Как отмечает В. Витрянский, регулирование правовых режимов и условий оборота  отдельных объектов недвижимости неоднородно.

«Причем в  некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и  не объяснима ссылками на особенности  тех или иных видов недвижимого имущества»³⁶.

Такая позиция  представляется обоснованной. Так, например, если земельные участки могут  принадлежать тем или иным лицам  на основании права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости³⁷.

В специальной литературе также  отмечается, что установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности их оборота³⁸.

Выяснив, что  понятие недвижимости является фундаментальной  гражданско-правовой категорией, можно  сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. 

К сущностным признакам недвижимого имущества, которые должны найти отражение  в его легальном определении, необходимо отнести следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь³⁹.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи⁴⁰.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, как  отмечают ряд авторов публикаций, не свободно от недостатков⁴¹.

В одной  из последних трактовок российского  законодательства недвижимость получила следующую дефиницию.

Согласно  п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает  в качестве примеров недвижимых вещей  на жилые и нежилые помещения (ст. 1).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает  новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5).

В соответствии с Федеральным законом  «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8).

Отметим, что вышеуказанные законодательные  определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости.

По замечанию В. Витрянского, «отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы»⁴².

Между тем разрешение вопроса о  возможности четкого определения  перечня объектов недвижимого имущества  имеет не только теоретическое, но и  практическое значение.

Кроме того, данная проблема приобретает  особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость, - то движимое имущество).

«Таким образом, установление четкой границы понятия недвижимости путем  использования такого приема, как  исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» также не определено законодателем», - пишет С.А. Бабкин⁴³.

Таким образом, при определении  дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.).

Если второй способ определения  недвижимости не влечет трудностей в  применении на практике, поскольку  его предмет конкретизирован  как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков – «прочная связь с землей», «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению», по замечанию О.Ю. Скворцова, может вызвать трудности у правоприменителя⁴⁴.

Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно.

«Использованные законодателем формулы  имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.)»⁴⁵.

Об этом свидетельствуют и материалы  судебно-арбитражной практики, в  которой разрешаются вопросы  по определению того, каковы критерии «прочной связи с землей» и  степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

К примеру, в одном из дел Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое  рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о  том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра⁴⁶.

Вместе с тем, практика федеральных  арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества⁴⁷.

В других случаях суд занимал  прямо противоположную позицию  и рассматривал асфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости⁴⁸.

И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием[⁴⁹.

При разрешении другого дела Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое. Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными. Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.