Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

планируемые - к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

непредвиденные - устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст.88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;

3) санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);

б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами;

в) уход за зелеными насаждениями, озеленение - оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Владельцы озелененных территорий обязаны:

а) обеспечить сохранность насаждений;

б) в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;

в) не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т.д.;

г) новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;

д) во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимые в процессе содержания и ремонта, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом;

е) при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет.

Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

Запрещается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели2.

Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.

СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА ПОМЕЩЕНИЙ (ПЕРЕВОД),

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Перевод помещений

Любое помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений.

Как уже говорилось ранее, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В первую очередь оно предназначено для проживания граждан. Соответственно, использоваться оно должно в соответствии с назначением (для проживания в нем физических лиц).

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение промышленных производств в жилых домах запрещено. В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть для этого необходимо провести смену правового статуса объекта недвижимости.

А перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (согласно ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности Российской Федерации (согласно ст. 22 ЖК РФ).

Таким образом, изменение функционального назначения помещения, перевод его из группы жилых помещений в группу нежилых влечет изменение его правового статуса и правовых последствий. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Глава третья ЖК РФ регламентирует перевод жилого помещения в нежилое, а также обратные действия. В указанной главе предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе.

Ранее порядок перевода жилых помещений в состав нежилого фонда по инициативе собственника регулировался нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. То есть законодательной основой для осуществления перевода было законодательство региона по данному вопросу.

В настоящее время требования и основания для перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое установлены главой третьей ЖК РФ.

Можно выделить следующие основания для изменения функционального назначения помещения:

1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;

2) признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.

В ст. 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе:

1) в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант - должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт, что не может допускаться перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.);

4) перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми. При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Для перевода нежилого помещения в жилое установлены другие требования:

1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т.е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, которые содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. В качестве примера можно привести следующие нормы: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, и т.д.;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т.д.).

При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.

В ЖК РФ впервые установлен порядок перевода как жилых помещений в нежилые, так и нежилых в жилые, он содержит положения, которые упорядочивают действия органов, осуществляющих соответствующий перевод помещений, и тех лиц, которые намерены изменить целевое использование принадлежащих им помещений.

Согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Статья 23 ЖК РФ, согласно которой указанные полномочия предоставлены органу местного самоуправления, соответствует ст. 14 ЖК РФ, на основании которой именно к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 23, упорядочивают действия органа, осуществляющего соответствующий перевод, и тех лиц, которые намерены изменить целевое использование принадлежащих им помещений.

Для дальнейшего перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, оформленному в установленном порядке (далее - заявитель), представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представление иных документов, кроме указанных. Факт подачи документов подтверждается выданной органом местного самоуправления распиской в получении документов, где указаны их список и дата их получения.