Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Необходимо отметить, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации не допускается:

1) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

2) перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Указанные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям законодательства Российской Федерации.

В случае отказа в согласовании проведения указанных действий указанный орган принимает соответствующее решение. В нем в обязательном порядке должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Срок выдачи или направления заявителю решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения составляет не более трех рабочих дней со дня принятия такого решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По окончании работ по переустройству и перепланировке жилого помещения (при условии, что они выполнялись по согласованию с органом местного самоуправления и на основании выданного им решения) результат работ должен быть сдан приемочной комиссии. Факт завершения указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. Указанный акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Таким образом, все действия заинтересованных лиц по переустройству и перепланировке жилых помещений можно производить:

1) только с соблюдением рассмотренной ранее процедуры, подачей необходимых документов при условии получения соответствующих документов в установленном порядке, а также наличия акта приемочной комиссии. При нарушении установленного порядка выполненные переустройство или перепланировка являются самовольными. То есть отсутствие документа органа местного самоуправления, подтверждающего принятие решения, означает отсутствие основания для проведения указанных работ;

2) только на основании проекта переустройства и (или) перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке и представленного в орган местного самоуправления для получения разрешения.

Необходимо отметить важный момент. Если перепланировка или переустройство жилого помещения уже проведены без выполнения предусмотренных ЖК РФ действий, они являются самовольными и не могут быть оформлены "задним числом".

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность (ст. 7.21 КоАП).

На собственника самовольно переустроенного или перепланированного помещения, а также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование работ по переустройству, перепланировке жилых помещений, может быть установлен разумный срок и порядок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние.

В том случае, если собственник жилого помещения не приведет его в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает следующее решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора. При этом на собственника будет возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.

Возможность сохранить самовольные изменения жилого помещения предусмотрена п. 4 ст. 29 ЖК РФ, если не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц, а также если результат произведенных работ не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии наличия тех требований, которые были перечислены ранее.

Для некоторых лиц, указанных в ЖК РФ, допускается установление нового срока для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние органом, осуществляющим согласование. К этим лицам отнесены:

1) новый собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке;

2) собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние нанимателем, являвшимся наймодателем по расторгнутому договору социального найма.

В том случае, если такое жилое помещение не будет приведено указанными лицами в прежнее состояние в указанный новый срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Правовые аспекты конституционного права граждан на жилище

Определение и сущность конституционного права граждан на жилище

Наличие жилища является одним из условий достойного существования человека в обществе. Всеобщая декларация прав человека 1948 года и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 года содержит нормы о том, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и на непрерывное улучшение условий жизни.

Конституция Российской Федерации (КРФ) провозглашает право на жилище и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части.

Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ст. 23).

Во-вторых, конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Ч.2 Ст. 40 Конституции Российской Федерации 1993 года Так же в статье предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан.

Указанные особенности органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственно-правовой, конституционный характер. Следовательно, право на жилище следует рассматривать как институт конституционного права, но не как институт гражданского или жилищного права.

Право на жилище и его неприкосновенность – это право пользоваться жилищем на законных основаниях, регулируемое федеральным законодательством (Жилищный Кодекс, Гражданский Кодекс, Федеральные законы и т.п.). Предполагается система мер, способствующих обеспечению жильем граждан из муниципального фонда, проведение кредитно-финансовой политики и т.д. Гарантируется защита от проникновения в жилище без согласия на то лиц, законно занимающих это помещение и защита от незаконного лишения жилища. Данное право может быть ограничено только в тех случаях, которые оговорены в Федеральном законе. В случае его нарушения используются те же статьи, что и при нарушении любых прав человека и гражданина и предоставляется право обжаловать в суд незаконные действия, восстановить свои права и получить соответствующую компенсацию.

Вступившие в силу с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) готовился более 10 лет. Прежний Кодекс – от 24 июня 1983 года – безнадежно устарел. Кроме того, только на федеральном уровне до принятия нового ЖК РФ действовало более трех тысяч актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане тем более защищали свои права с трудом. Поскольку Конституция СССР 1978 года всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной и бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.

В соответствии с данным Кодексом, конституционное право граждан на жилье обеспечивалось путем создания условий для получения кредита на строительство или для приобретения жилья лицами, находящимися на учете для предоставления жилищного займа. Субъектами права собственности на жилье могут быть граждане России, иностранцы, лица без гражданства, юридические лица, и, наконец, государство.

В новом ЖК РФ четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон – это компромисс. После первого чтения проекта нового Закона в него было внесено около двух тысяч поправок, их которых 700 было принято.

В соответствии со ст. 72 КРФ жилищное законодательство находится в совместном ведении субъектов, соответственно к ведению субъектов РФ отнесена значительная часть вопросов, например, признание «малоимущими». Малоимущими, согласно ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта РФ. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы будут разными.

Необходимо особо подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет до введения в действие нового ЖК РФ, продолжают оставаться в очереди. Органы государственной власти и органы местного самоуправления сохраняют перед ними свои обязательства.

Основные конституционные гарантии граждан на жилье

Право на жилище означает возможность иметь жилье, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется права найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Ст. 14 Федеральный Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 12.01.96 № 9-ФЗ

В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами и индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются. Ст. 19 Федеральный Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 12.01.96 № 9-ФЗ

Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа. Установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда. Ст. 10 Федеральный Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 12.01.96 № 9-ФЗ Прекращение права собственности на жилище возможно по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ.