Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

Орган местного самоуправления, который занимается изменением целевого назначения помещений, должен рассмотреть соответствующее заявление (а также приложенные к нему необходимые документы) и на основании результатов рассмотрения принять решение о переводе или об отказе в переводе заявленного помещения. Срок принятия решения - не более сорока пяти дней со дня подачи заявления и представления документов.

После принятия соответствующего решения по вопросу перевода помещения (о разрешении перевода или отказе в переводе) орган местного самоуправления, обладающий соответствующими полномочиями по переводу помещений, должен в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня принятия решения, выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, содержащий текст принятого решения. Данный документ является актом, подтверждающим принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Собственники иных помещений, примыкающих к переводимому (соседних), также должны быть информированы о принятии указанного решения. Уведомление им направляется органом, осуществляющим перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю вышеуказанного документа.

Документ, в котором содержится принятое решение по вопросу перевода помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения согласно присвоенной ему категории (в качестве жилого или нежилого помещения). Исключением является ситуация, когда для использования уже переведенного помещения необходимо проведение его переустройства, перепланировки, выполнение иных работ.

Рассмотрим ситуацию, когда процесс перевода и осуществления перепланировки или переустройства переводимого помещения производится одновременно.

Если возникает необходимость проведения собственником переводимого помещения его переустройства, перепланировки, иных работ в целях обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, принятое органом местного самоуправления решение должно содержать требование об их проведении, а также их перечень. Указанное решение является основанием для их проведения.

Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:

1) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Он должен быть представлен заявителем при подаче документов для принятия соответствующего решения и входит в перечень обязательных документов;

2) перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.

По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления). Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. Она подлежит применению и в случае проведения перепланировки при соответствующем переводе помещения.

Его подписанием подтверждается факт завершения указанных работ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, документом, подтверждающим окончание процесса перевода помещения и использования его в новом качестве (в случае отсутствия необходимости в проведении работ по переустройству, перепланировке, иных работ), является документ, в котором содержится решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе помещения. В случае если возникла необходимость в проведении указанных работ, таким документом, допускающим использование помещения в новом качестве, является акт приемочной комиссии.

После перевода помещения при его использовании в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ответственные лица обязаны соблюдать все перечисленные требования, применяемые в отношении недвижимости. В противном случае наступает административная ответственность, предусмотренная ст. 7.22 КоАП РФ.

В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и вариант отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе. Орган местного самоуправления вправе принять обоснованное решение о разрешении соответствующего перевода либо об отказе в переводе.

В ст. 22 ЖК РФ перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается. Статья 24 ЖК РФ, в свою очередь, предусматривает основания для отказа в переводе. Данный перечень не может трактоваться расширительно, иные основания для отказа в переводе ЖК РФ не предусмотрены.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:

1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;

3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;

4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В указанном решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства.

В рамках рассмотрения вопросов смены целевого назначения помещения и перевода его из категории жилых в категорию нежилых помещений несколько слов необходимо сказать о следующем.

Так как право инициировать процесс перевода принадлежит собственнику помещения, им также обладают собственники жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От их имени вправе действовать уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления либо управомоченные им лица. Жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда предоставляются определенным ЖК РФ категориям лиц по договорам социального найма. Согласно ст. ст. 85, 87 ЖК РФ указанные лица подлежат выселению из жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма и подлежащих переводу в категорию нежилых. При этом им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Последствием проведенных перепланировки и переустройства помещения является внесение изменений в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения, можно выделить:

1) переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

2) перепланировку жилого помещения - это изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Переустройство и перепланировку жилых помещений допускается производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Для получения указанного решения и для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения ряд документов, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. К ним отнесены:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266);

2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Указанный список является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления иных документов, кроме тех, которые перечислены. При подаче указанных документов заявителю органом местного самоуправления выдается расписка в их получении. В расписке приводится их перечень и ставится дата их получения. С указанной даты должны исчисляться сроки принятия решения.

По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, а также приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.

В 3-дневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием их проведения.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, вправе дать отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:

1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;