Права и обязанности сторон по ипотечному договору

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

1. Требования к ипотечному договору…………………………………….5
2. Предмет договора………………………………………………………...8
3. Права и обязанности сторон по ипотечному договору………………...12
4. Заключение, регистрация и прекращение ипотечного договора……....15
5. Страхование ипотечных рисков………………………………………….19

Заключение……………………………………………………………………….24

Библиографический список……………………………………………………..25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы [9].

Одним из инструментов защиты интересов  кредиторов посредством использования  залога недвижимости явилась ипотека. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение  новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных  последствиях тех или иных своих  действий [9].

Основными документами для получения  кредита, которые определяют взаимоотношения  кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Данная работа посвящена изучению договора об ипотеке. В ходе работы были рассмотрены основные правовые акты, регулирующие отношения по ипотечному договору, тщательно изучены основные требования к данному типу договора, порядок его заключения и регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Требования к ипотечному договору

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Обеспечение кредита может  быть оформлено:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2)  трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; 
3)  договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

4)    проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; 
5)  страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности 
прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает  платежи от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита [6].

 

Договор ипотеки -  договор залога недвижимого имущества. Если ипотечный  кредит берется для решения проблем  с жильем, то в таком случае залогом  является квартира или жилой дом.

По ипотечному договору сторонами  ипотеки являются:

• залогодатель – заемщик кредита;
• залогодержатель  – банк-кредитор.

Залогодатель должен быть дееспособным и правоспособным, то есть быть совершеннолетним и не иметь ограничений для  передачи имущества в ипотеку, которые   оговариваются в учредительных  документах [7].

В данном договоре должны быть обязательно оговорены:

• Предмет ипотеки;
• Оценочная стоимость недвижимости;
• Срок и размер исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотечным кредитом;
• Право, по которому залоговое имущество принадлежит заемщику (аренда, собственности др.) и орган, который данное право зарегистрировал.

В договоре ипотеки указываются  следующие параметры предмета залога: наименование (тип недвижимости), местонахождение (полный адрес), описание, которое необходимо для его идентификации (количество комнат и общая жилая площадь).  

Залогом не могут  быть квартира или дом, которые находятся  в муниципальной, либо в государственной собственности. А также имущество, которое невозможно приватизировать, например, служебное помещение.

При залоге квартиры, расположенной  в многоквартирном  доме, части которой являются общей  долевой собственностью залогодателя, кроме самого жилого помещения, залогом  считается соответствующая доля, указанная в праве общей собственности  на дом.

При оформлении кредита  на строительство дома, ипотечным  договором предусматривается, в  случае не завершения строительства, обеспечение  обязательств по кредиту оборудованием  и материалами, заготовленными для  проведения строительства.

Оценочная стоимость  недвижимости устанавливается путем  соглашения между залогодателем  и залогодержателем и прописывается  в денежном эквиваленте в договоре ипотеки. Оценочная стоимость недвижимости не может быть меньше, чем ее нормативная  цена.

В некоторых случаях  в ипотечном договоре прописывается  несколько различных оценок предмета ипотеки: например, стоимость, согласно заключению оценочной организации  и стоимость по оценке БТИ. В таком случае отмечается та стоимость, которая считается сторонами договора наиболее справедливой, для того чтобы, договор ипотеки не был признан ничтожным.

При обеспечении  ипотекой обязательства, возникшего из кредитного договора, в ипотечном  договоре прописывается условие  кредитования – кто является заемщиком  и кредитором, процентная ставка, сумма  кредита, размер и срок ежемесячных  платежей, а так же порядок погашения  кредита. Это и является, сроком, размером и существом исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой – то есть обязательными  элементами ипотечного договора.

Если сторонами  не согласован хотя бы один из пунктов, то в таком случае ипотечный договор  не считается заключенным, а, следовательно, никаких обязанностей и прав у сторон по данному договору не возникает и все сделки, связанные с ним не действительны.

При удостоверении  прав залогодержателя закладной  в ипотечном договоре это должно быть прописано. В противном случае его не смогут зарегистрировать [7].

 

 

2. Предмет договора

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Предметом ипотеки могут  быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя [8].

Здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и  сооружения, непосредственно связанные  с землей, могут быть предметом  ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и  квартир имеет ряд особенностей. 
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки  и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные  лица, или мотивированное решение  об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме, части  которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой  собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с  жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом.

Если иного не предусмотрено  федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные  или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом на приобретение или строительство  жилого дома или квартиры, считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на жилой  дом или квартиру. 
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 
Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.