Права и обязанности сторон по ипотечному договору

В качестве примера можно  привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный  кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту  недвижимость было зарегистрировано как  на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена  на указанное ранее имущество  при условии, что оно принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека  следующего имущества:

1. Изъятого из оборота;
2. Имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание. (Оно указано в перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);
3. Имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки [9].
3. Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Правоотношения по ипотечному договору  регулируют следующие  нормативные документы:

• Конституция России;
• Гражданский кодекс  РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Закон РФ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие акты [7].

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее:

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими. 
   Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
2. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
3. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
4. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ); либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное [9].

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель обязан:

1. застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности); 
   уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
2. при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержатю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:

1. пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);
2. для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
3. завещать заложенное имущество;
4. прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
5. если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права  из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует  закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога.

Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским  законодательством, чего нельзя сказать  о правах и обязанностях кредитной  организации. Ее обязанности будут  выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья  и подачи заявления на государственную  регистрацию [9].

Кроме того, стоит обратить внимание на то, что согласно ипотечному договору залогодержатель имеет  право проводить проверку состояния  и условий содержаний залоговой  недвижимости. В случае нарушений  правил пользования имуществом, а  также обязанностей по страхованию, банк-кредитор может потребовать  досрочно погасить кредит. 

Банк может потребовать  досрочно погасить кредит также при  неуплате или несвоевременной уплате суммы долга, а также при нарушении  срока внесения платежа более 3-х  раз в течение года.

Если требования по досрочному погашению  кредита  не выполняются заемщиком, то банк в  судебном или внесудебном порядке (при подписании соглашения между  кредитором и заемщиком) имеет право  наложить взыскание на залоговое  жилье.  Имущество, которое закладывается  по ипотечному договору и на которое  наложено взыскание, продается при  проведении публичных торгов.

4. Заключение, регистрация и прекращение ипотечного договора

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а так же положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Ипотечный договор  заключается в письменной форме  и регистрируется по месту расположения недвижимости, которая является предметом ипотеки. Ипотечный договор не обязательно нотариально удостоверять, но стороны по требованию банка-кредитора или по собственному желанию имеют право это сделать. Ипотечный договор вступает в силу с момента его регистрации.

Для регистрации  ипотечного договора нужны следующие  документы:

• Заявление залогодержателя;
• Заявление залогодателя;
• Ипотечный договор и его копия;
• Документы, которые указаны в ипотечном договоре, как приложения;
• Договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой;
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• Другие документы, которые необходимы для регистрации ипотеки, согласно законодательству РФ о регистрации прав на недвижимость и сделок, связанных с ней.

В том случае, когда  права залогодержателя подтверждаются закладной, необходимо представить  также саму закладную и документы, которые указаны в ней, как приложения, а также их копии

Ипотека регистрируется в  течении пятнадцати дней с момента  предоставления всех документов путем  внесения записи о регистрации ипотеки  в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество) [7].

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки  может быть отложена не более чем  на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к  ним документы не соответствуют  требованиям закона (отсутствует  нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

Принимая решение об отложении  государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые  документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный  им срок в государственной регистрации  ипотеки должно быть отказано. Заявителю  в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение  о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с  его документами.

При наличии судебного спора  по поводу прав на имущество, являющегося  предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная  регистрация ипотеки откладывается  до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке  в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать  сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного  ею обязательства. Если договор об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, то это также  указывается в регистрационной  записи (на основании договора об ипотеки  залогодержателю регистрирующим органом  может быть выдана закладная. Это  ценная бумага, которая упрощает процедуру  уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без  предоставления других обязательств существования  этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке  имущество. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного  обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку  имущества, по которому оно может  быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении  договора об ипотеке, дата выдачи закладной  и сведения о государственной  регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель  приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка  или цессия также требует нотариального  удостоверения и государственной  регистрации. Передача прав оформляется  передаточной надписью на самой закладной).

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного  заявления об ошибке в записях. Участники  сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении  ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.