Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под  которым она зарегистрирована. Эти  данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем  архиве копию договора об ипотеке, а  если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной  пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из нее. Однако копия закладной к  документам публичного характера не относится.

Отказ в государственной регистрации  ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки  исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в  суде [8].

Если ипотечный  договор исполнен или его действие прекращено по другим причинам, то необходимо погасить регистрационную запись. Это делается на основании заявления залогодержателя и залогодателя или по решению суда о прекращении ипотечного договора. Если была получена закладная, то при погашении записи о регистрации ипотеки этот документ аннулируется и передается раннее обязанному по ней лицу при предъявлении требования [7].

 

5. Страхование ипотечных рисков

Как и любой другой вид  банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние  макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные  технологии и инструменты, ипотечные  стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных  рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения.

Наиболее распространенными  в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

• процентный риск;
• кредитный риск;
• риск ликвидности.

Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать  ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные  колебания процентных ставок. Это  приводит к повышению затрат на выплату  процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли  или даже убыткам.

Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска  способствует:

• правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
• эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
• надежная система регистрации имущественных прав;
• возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
• распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
• создание резервных фондов;
• страхование ипотечных кредитов.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат [8].

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет  список страховых компаний, которые  являются его партнерами, и заемщикам  ипотечного кредита настоятельно рекомендуется  страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и  трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье  приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежейкаждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения  им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного  жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья  или потери права собственности  на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость [10].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Подводя итог, необходимо подчеркнуть, что договор об ипотеке существенно  отличается от обычных кредитных  договоров, имеет некоторые особенности, главная из которых – получение  денежных средств под залог недвижимости. Необходимо определять предмет договора и основные права и обязанности сторон в отношении этого предмета.

Кроме того, эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. 

Ипотечный договор подлежит обязательной государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в противном случае такой договор является недействительным.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, в ред. от 7.02.2011 N 51-ФЗ

2. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

3. Грудцина Л.Ю. Ипотека. Актуальные вопросы/ Грудцина Л.Ю. – М: Эксмо, 2006.

4. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах/ Кириенко А.А. – М.: Юстицинформ, 2007.
5. Чепенко Е. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения/ Чепенко Е. – М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2007.
6. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном/ Электронный ресурс, точка доступа: http://www.kr-ipoteka.net/shevchuk/soderzhanie.html
7. Интернет-сайт «Ипотечкина. Ваш гид по ипотеке» / Электронный ресурс, точка доступа: http://ipotechkina.ru/1/8669/
8. Интернет-сайт «Энциклопедия экономиста» / Электронный ресурс, точка доступа: http://www.grandars.ru/
9. Интернет-сайт «Все об ипотеке» / Электронный ресурс, точка доступа: http://www.kr-ipoteka.net/index.html
10. Интернет-сайт «Ипотека шаг за шагом» / Электронный ресурс, точка доступа: http://www.ipohelp.ru/insurance.html