Право общей долевой собственности

Содержание

Введение

В ходе современных  эволюционных процессов формирования рыночной экономики значительно  усложняется и статика, и динамика гражданского оборота. Под воздействием перемен в различных сферах общественной жизни трансформируются отношения собственности, в том числе и общей. Эти перемены ставят перед наукой гражданского права задачу исследования новых общественных отношений в целях теоретической разработки соответствующих правовых средств, предназначенных для эффективного регулирования данных отношений.

Основная проблема права общей собственности заключается  в противоборстве начал, на которых  покоится данная конструкция. Право  собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное регулирование отношение общей собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей.

Сегодня, по прошествии более десяти лет со времени вступления Гражданского кодекса Российской Федерации, сформировалась достаточно богатая  судебная практика по применению норм об общей долевой собственности, которая требует анализа и  оценки с тем, чтобы определить качество и эффективность их функционирования в новых условиях, а также выявить пробелы и противоречия в законодательстве. Именно практика, т.е. все многообразие реально существующих отношений общей долевой собственности, выступает надежным критерием оценки норм действующей кодификации российского гражданского права.

Институт преимущественной покупки доли известен давно и активно применяется на практике участниками гражданского оборота, некоторые положения ст. 250 ГК РФ продолжают оставаться дискуссионными. Изученная судебно – арбитражная практика, связанная с применением норм права преимущественной покупки доли, свидетельствует об отсутствии единого подхода при разрешении аналогичных спорных ситуаций. Значительный интерес вызывают и другие вопросы, связанные с регулированием общей долевой собственности, которые заслуживают дальнейшего изучения и обобщения на основе российского законодательства и современной судебной практики.

Таким образом, дискуссионность проблем общей  долевой собственности, их значимость для науки и практики, недостаточная теоретическая разработка ряда вопросов имеющих существенное значение для понимания общей долевой собственности и предопределили выбор темы курсовой работы.

Объектом курсовой работы являются отношения общей долевой собственности.

Предметом курсовой работы является гражданско-правовое регулирование отношений общей долевой собственности, правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, включая ее возникновение, осуществление и прекращение.

Целью курсовой работы является изучение института общей долевой собственности в гражданском праве Российской Федерации.

Поставленная  цель обусловила выдвижение следующих  задач:

1. рассмотреть и проанализировать историческое развитие института общей собственности в России;
2. исследовать понятие права общей долевой собственности;
3. рассмотреть правовой режим доли в праве на общее имущество;
4. изучить осуществление права общей долевой собственности.

1. Институт общей долевой  собственности в гражданском  праве России

Современное гражданское  право переживает эпоху реформ, что  связано в первую очередь с  принятием Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации"¹. Не избежал участи реформирования институт общей долевой собственности. Как известно, все реформы должны отталкиваться от опыта правового регулирования соответствующих отношений, сложившегося за историю их правового регулирования. Поэтому, на наш взгляд, представляется интересными проследить историю развития института общей долевой собственности. Выбор именно советского периода не случаен. Именно тогда была осуществлена детальная регламентация этого института законодательством и проведены глубокие научные исследования института общей долевой собственности, аналогов которым нет до сих пор.

Институт общей долевой  собственности - это один из древнейших правовых институтов, известных со времен римского права. Нормы, регулирующие общую долевую собственность, присутствовали и в Русской Правде, и в Соборном уложении Алексея Михайловича, и в Своде законов гражданских. Но это были в основном хаотично разбросанные нормы, представляющие лишь отдельные примеры общей долевой собственности. Системного регулирования не наблюдалось.

Первым советским кодифицированным актом, регулирующим отношения общей  долевой собственности, был Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (далее - ГК 1922 г.). Данный документ содержал несколько статей, посвященных общей собственности, но, по сути, все они были посвящены общей долевой собственности.

ГК 1922 г. впервые закрепил определение общей собственности. Согласно ст. 61 право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность).

Общим принципом осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения является принцип большинства голосов, который применялся, если участники не смогли прийти к единому мнению. Представляется интересным тот факт, что, допуская решение вопросов, касающихся общей собственности, большинством, определялось это большинство не по размеру долей, а по числу голосов. Хотя иностранные нормативные правовые акты, например Германское гражданское уложение, Швейцарское гражданское уложение, определяли большинство по размеру доли. Но для России того времени применение "чисто капиталистического принципа - вверх берет тот, кто больше имеет" было неприемлемо.

К числу обязанностей сособственников  относилось несение бремени содержания имущества соразмерно своей доли и соблюдения права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи доли с публичных торгов. Однако механизм реализации преимущественного права покупки, сроки его осуществления и последствия его неисполнения остаются за рамками правового регулирования.

Согласно ст. 65 каждый собственник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, поскольку это не противоречит закону или договору. Если соглашение о способе выдела не достигнуто, имущество по решению суда делится в натуре, если это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению; в противном случае выделяемый собственник получает денежную компенсацию.

Гражданский кодекс 1922 г. еще не подразделяет общую собственность на долевую и совместную, однако доктринально такое разделение уже осуществляется. К объектам совместной собственности относят общее имущество супругов и имущество колхозного двора. Что касается классификации долевой собственности, то она еще достаточно хаотична, так как не имеет единого критерия.

Поскольку в ГК 1922 г. были определены лишь общие положения и принципы осуществления сособственниками своих правомочий, многие "законодательные пробелы решались ведомственными нормативными актами, а также судебной практикой".

В 1961 г. были приняты Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее по тексту - Основы). По вопросу регулирования отношений общей собственности они содержали единственную статью. Статья 26 закрепляла субъектный состав права общей собственности, а также впервые легально проводила деление общей собственности на долевую и совместную. Общая собственность с определением долей - это долевая собственность, без определения долей - совместная собственность.

Значительный шаг вперед в вопросе регулирования общей  долевой собственности был сделан с принятием Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 г. (далее - ГК 1964 г.). Данный кодифицированный акт содержит 12-ю главу, посвященную общей собственности, носящую одноименное название. Глава насчитывает 19 статей и детально регулирует достаточно большой круг вопросов, включая отдельные виды права общей собственности².

Вслед за Основами ст. 116 ГК 1964 г. определяет круг субъектов, обладающих возможностью иметь имущество на праве общей собственности. "Имущество может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким колхозам или иным кооперативным и другим общественным организациям, либо государству и одному или нескольким колхозам или иным кооперативным и другим общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам".

Принцип единогласного  осуществления правомочий собственности  нашел закрепление в ст. 117 ГК 1964 г. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников. Возрождение принципа единогласия было большим достижением советского законодательства.

Бремя расходов распределялось пропорционально размеру  доли в принадлежащем имуществе.

Сособственники  имели следующие права:

- право на  отчуждение своей доли другому  лицу;

- преимущественное право покупки. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В отличие от других нормативно-правовых актов, закреплявших и ранее данное право за сособственником, впервые  был детально регламентирован механизм его осуществления. Продавец доли в  общей собственности обязан известить  в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник другой общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Спецификой обладала продажа  доли в жилом доме. В этом случае "право преимущественной покупки могло быть осуществлено, если это не противоречило ст. 106 ГК РСФСР, согласно которой в личной собственности граждан, а также у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может находиться только один жилой дом (или часть одного дома), предельный размер которого не должен превышать 60 кв. м жилой площади. Однако при наличии у сособственника большой семьи или права на дополнительную жилую площадь он может осуществить право преимущественной покупки с разрешения исполкома районного (городского) Совета народных депутатов на приобретение доли дома";

- право на выдел своей  доли из общего имущества, при  этом если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению; в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию.

Кроме того, был предусмотрен перечень оснований, прекращавших право общей долевой собственности. Статья 123 предусматривала, что право общей долевой собственности государства и граждан, кооперативных или других общественных организаций и граждан подлежит прекращению в течение одного года, исчисляемого со дня возникновения общей собственности, путем:

1) раздела имущества в  натуре, если этот раздел возможен;

2) выкупа государством, кооперативной  или другой общественной организацией  долей, принадлежащих гражданам;

3) продажи гражданам доли, принадлежащей государству, кооперативной  или другой общественной организации;

4) продажи всего имущества  с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соответственно их долям.

Были регламентированы особенности  осуществления права общей долевой  собственности на отдельные виды имущества. Так, в частности, ст. 124 регулировала особенности пользования жилым домом. Интерес вызывает предусмотренное в данной статье правило относительно соглашения между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников. В том случае если данное соглашение было нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов, то оно обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом.

В ГК большинства союзных  республик содержалось указание на то, что обязательную силу имеет  только такое соглашение, в котором порядок пользования помещениями определен в соответствии с размерами долей участников. Таким образом, размер долей стал влиять на осуществление правомочий собственника. Справедливая оценка значения нормы, закрепленной в ст. 124 ГК РСФСР 1964 г., была дана Р.П. Мананковой, которая отмечала, что "на первый взгляд может показаться, что указанная выше норма имеет целью лишь обеспечение интересов правопреемников и поэтому сособственники непосредственно не заинтересованы в особом оформлении достигнутого соглашения о порядке пользования общим домом. В действительности дело обстоит иначе. Оформление соглашения о порядке пользования обособленными помещениями в общем жилом доме гарантирует устойчивость фактически сложившихся отношений, несмотря на неизбежные изменения в субъектном составе. Закрепление реальной доли за каждым из участников стимулирует их наиболее заинтересовано и добросовестно осуществлять свои обязанности по сохранению и хозяйственному содержанию отведенных ему помещений". Думается, что для достижения данных целей закрепление нормы ст. 124 ГК РСФСР 1964 г. в современном законодательстве было бы очень полезным.