Право общей долевой собственности

Кроме общей долевой собственности, как уже было отмечено выше, регулированию  подлежала общая совместная собственность, к которой в соответствии с ГК 1964 г. относилась собственность членов колхозного двора и собственность занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве.

В постсоветский период непродолжительное  время на территории РФ действовали  Основы гражданского законодательства 1991 г., которые содержали единственную статью, регулирующую общую собственность, весьма фрагментарно.

Подводя итог, нельзя не отметить, что институт общей долевой собственности  прошел многовековую историю, был востребован  и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения, например за счет распространения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и собственников комнат в коммунальных квартирах, закрепленного ЖК РФ 2005 г.

Основные постулаты данного  института были сформулированы еще  римскими юристами и затем выращены на почве нашего отечественного правопорядка. Анализ истории развития данного института свидетельствует о его динамике. Каждый новый нормативный гражданско-правовой акт лишь расширял сферу его действия и детализировал правила его применения.

Многие нормы заслуживают внимания и сейчас, например, нормы, закрепленные в ст. 124 ГК РСФСР 1964 г. о необходимости заключения нотариально заверенного и прошедшего государственную регистрацию соглашения между сособственниками о порядке пользования обособленными помещениями дома, которое будет распространяться в случае отчуждения доли на нового сособственника. Думается, данное правило может быть вполне реанимировано из прошлого и реализовано в настоящем³.

2. Право общей долевой  собственности

2.1 Понятие права общей долевой собственности и определение долей ее участников

Общая долевая  собственность представляет собой  отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Как уже отмечалось, это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.

Право общей долевой собственности  является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Размер долей  конкретных участников отношений общей  долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).

Однако в  зависимости от вклада каждого участника  общей долевой собственности  в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Если же такое  соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных  одним из сособственников улучшений  общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК). Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению (например, замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.

Неотделимые улучшения (например, ремонт и замена деталей  крыши дома) всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший  такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, пристройка одним из сособственников к используемой им комнате дома отапливаемой террасы, осуществленная им за свой счет и с соблюдением установленных правил, дает ему право на увеличение его доли в праве общей собственности на дом. При этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не становится собственностью построившего ее участника. Если же такая пристройка осуществлена в противоречии с порядком использования общим имуществом, например при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, она не дает права на увеличение доли.

Особой разновидностью долевой собственности в нашем  правопорядке стала долевая собственность  на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную "коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность"). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единое целое, а массив разнородных земельных участков, объединенных формальным признаком - принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как "собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий" и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права, ибо вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои "земельные доли" в "аренду", причем даже в "многостороннюю", что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, а не право).

Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры "аренды долей" заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д. Однако при этом сохранились и некоторые особенности в правовом режиме "земельной доли"⁴.

2.2 Правовой режим доли в праве на общее имущество

Доля в праве  на общее имущество как вещное право входит в состав имущества  соответствующего сособственника. Поэтому участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей как самостоятельным объектом права путем совершения различных сделок: он может ее продать, подарить, завещать, отдать в залог или в доверительное управление, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо распорядиться ею иным образом (п. 2 ст. 246 ГК).

С другой стороны, и кредитор участника долевой  собственности, требующий обращения  взыскания на имущество должника-собственника, вправе, следовательно, обратить взыскание  и на такую долю. Это допускается  при недостаточности другого  имущества у собственника (т.е. в субсидиарном порядке) путем предъявления кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе (ст. 255 ГК). Если в таких случаях невозможно выделение доли в натуре либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности (по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли), а при их отказе от ее приобретения - требовать по суду продажи этой доли с публичных торгов.

При продаже  одним из сособственников своей  доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей  собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, что облегчает совместное использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК). Это право не распространяется лишь на случаи продажи доли с публичных торгов при обращении на нее взыскания по долгам сособственника-должника (если выделение его доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности).

Продавец доли обязан в письменной форме известить  остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Приобрести продаваемую долю может любой из сособственников независимо от размера своей доли. Если купить ее пожелают одновременно несколько сособственников, доля будет делиться между ними (соответственно увеличивая размер принадлежащих им долей в праве на общее имущество) в размерах (пропорциях), о которых они договорились, например пропорционально имеющимся у них долям или поровну. При отсутствии такого соглашения спор между сособственниками разрешается судом.

Если же остальные  участники долевой собственности  откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности  на недвижимое имущество в течение  месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК).

При продаже  доли в праве общей собственности  на земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения ("земельной доли") преимущественным правом ее покупки  в случае отказа других участников общей собственности от ее приобретения пользуется соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Он также должен быть в письменной форме извещен сособственником о намерении продать свою долю в праве на это имущество и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Поскольку объектом купли-продажи здесь является не вещь, а право на нее, на данные отношения не распространяется общее правило п. 1 ст. 223 ГК о передаче вещи. Если же договор о продаже доли подлежит государственной регистрации, например при продаже доли в праве собственности на недвижимость, ее приобретатель становится сособственником лишь с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223, ч. 2 ст. 251 ГК).

При продаже  доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК), а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам.

Не допускается  уступка преимущественного права  покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК), так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение (не говоря уже о наличии оснований для рассмотрения этого права в качестве вещного⁵, тогда как возможность уступки по прямому указанию п. 1 ст. 382 ГК относится лишь к обязательственным правам).

Изложенные  правила применяются также при  отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к этому договору соответственно применяются правила о купле-продаже. Они используются и за рамками отношений общей собственности, например при продаже акций участником закрытого акционерного общества (абз. 2 п. 2 ст. 97 ГК). Однако они не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). Преимущественное право покупки доли не применяется и в случаях ее продажи одним из сособственников другому, ибо при этом не затрагиваются законные интересы других сособственников.

2.3 Осуществление права общей долевой собственности

Поскольку право  собственности на общее имущество  разделено между сособственниками на соответствующие доли, т.е. принадлежит  им всем сообща, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно будет только по решению суда.

В отличие от этого решения о порядке владения и пользования земельным участком сельхозназначения, находящимся в  долевой собственности (точнее, в  составе "земельного массива", составляющего  объект долевой собственности граждан), принимаются "общим собранием участников долевой собственности" при условии присутствия на нем не менее 20% таких участников, причем большинством не менее 2/3 голосов от их числа (ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения), т.е. заведомым меньшинством сособственников.

Каждый участник долевой собственности имеет  право на предоставление в его  владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества, меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях  для характеристики конкретных отношений  общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной  доли. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется, в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля имущества в натуре. Строго говоря, во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие реальной доли как части общего имущества в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий.