Право общей собственности

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и предпринимателю Сарафанову А.В. о признании недействительным, заключенного ответчиками, договора аренды части подвального помещения от 11.03.2005 N 348.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2007 решение оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 246, пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доводы заявителя сводятся к переоценке установленных фактических обстоятельств дела и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора.

Из представленных материалов не усматривается наличие оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 07.11.2006 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2007 по делу Арбитражного суда Свердловской области N А60-20250/05-С3 отказать.

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 апреля 2007 г. N Ф09-3044/07-С6

Распоряжение общей долевой собственностью

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокурора Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 по делу N А60-20232/2006 Арбитражного суда Свердловской области. В судебном заседании принял участие прокурор отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском и административном процессе Никитин А.С. (удостоверение N 137143).Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Город Качканар" (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Парменовой Елене Константиновне о признании недействительным договора аренды от 17.10.2005 N 367 части подвального помещения общей площадью 21 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, 15, применении последствий его недействительности, а также об обязанности предпринимателя Парменову Е.К. передать спорное нежилое помещение муниципальному образованию "Город Качканар".Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2006 (резолютивная часть от 05.10.2006) исковые требования удовлетворены. Договор аренды названного объекта признан недействительным. На предпринимателя Парменову Е.К. возложена обязанность по передаче данного имущества комитету.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, прокурор просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, при рассмотрении спора апелляционным судом нарушены п. 2 ст. 247, ст. 289, 290, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст. 3 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Прокурор указывает, что подвальное помещение относится к общей долевой собственности жильцов-собственников квартир, их согласие при заключении договора аренды получено не было, в связи, с чем оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству. В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против доводов, изложенных в ней, указывает, что в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, ст. 235, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 спорное помещение находится в муниципальной собственности, не является общим имуществом собственников многоквартирного дома и может быть сдано в аренду. Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, 15, гражданами приватизировано 53 квартиры, не приватизировано и находится в муниципальной собственности 11 квартир дома (справка специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" от 27.12.2005 N 284, информация Качканарского отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области). По заявлению предпринимателя Парменовой Е.К. на основании решения комиссии по передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда от 12.10.2005 между комитетом и предпринимателем Парменовой Е.К. 17.10.2005 заключен договор аренды N 367 части нежилого подвального помещения общей площадью 21 кв.м для организации розничной торговли автомобильными принадлежностями, аксессуарами для тюнинга (л.д. 14).Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании указанного договора аренды недействительным в силу ст. 168, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом договора аренды является общее имущество собственников многоквартирного дома, согласие которых при заключении указанного договора получено не было. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что передача находящегося в многоквартирном доме технического помещения, предназначенного для обслуживания помещений собственников и принадлежащего последним на праве общей долевой собственности, невозможна без их согласия. Такое помещение не предназначено для самостоятельного использования, поэтому не могло быть передано в аренду.

Апелляционный суд отменил по жалобе комитета решение суда первой инстанции, придя к выводу о том, что в силу п. 3, 4 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" спорный объект недвижимости является муниципальной собственностью. Муниципальному образованию "Город Качканар" (в части неприватизированного имущества многоквартирного дома) и иным собственникам помещений данного дома принадлежали на праве общей долевой собственности общие помещения дома согласно перечню, установленному ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорное помещение является обособленным от иных помещений дома и не является общим помещением дома. Данный вывод апелляционного суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Комитетом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что подвальное помещение является муниципальной собственностью, имеет самостоятельное назначение и не предназначено для обслуживания помещений собственников.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой полученное по сделке.

В соответствии со ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу ст. 246, п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемого договора аренды как заключенного с нарушениями норм законодательства.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне. Спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2006 (резолютивная часть от 05.10.2006) по делу N А60-20232/2006 оставить в силе.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 по делу N А60-20232/2006 Арбитражного суда Свердловской области отменить.

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2008 г. N 78-Г08-6

Распоряжение общей долевой собственностью

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании кассационные жалобы А., Б., Т., Губернатора Санкт - Петербурга об отмене решения Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2007 года, которым признано частично недействующим распоряжение Мэра Санкт - Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт - Петербурга, на инвестиционных условиях" (в редакции от 23 февраля 2001 года).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации К., объяснения представителя заявителей Б., А. - П., заявителей Б., Т., представителя Губернатора Санкт - Петербурга  Ф., поддержавших доводы своих кассационных жалоб, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации С., полагавшей решение основанным на неправильном толковании норм материального права, а, поэтому подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований заявителей, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

А., Б., Т. обратились в Санкт-Петербургский городской суд с заявлением, в котором просили признать недействующим в полном объеме со дня принятия распоряжение Мэра Санкт-Петербурга N 128-р от 19 февраля 1996 года "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях" (в ред. от 23 февраля 2001 года), сославшись на его противоречие пункту 1 статьи 246, статье 290, главе 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителей, оспариваемое ими правовое регулирование исходит из того, что чердаки и мансарды находятся в государственной собственности города Санкт - Петербурга независимо от наличия или отсутствия в доме помещений, принадлежащих на праве собственности частным лицам, предусматривает возможность распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности помещений в многоквартирных домах только одним из собственников - Комитетом по управлению городским имуществом от имени города Санкт - Петербурга; предусматривает возможность отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру; п. 2.3 Распоряжения, нормами которого предусмотрены обязательные условия договора с инвестором, принят субъектом Российской Федерации с превышением полномочий, поскольку регулирование гражданско-правовых отношений отнесено Конституцией Российской Федерации к исключительной компетенции Российской Федерации, а именно, условия гражданско-правовых договоров, должны определяться главой 27 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Губернатор Санкт - Петербурга с заявлением А., Б., Т. не согласился, считая, что действие оспариваемого заявителями распоряжения распространяется на отношения по предоставлению на инвестиционных условиях объектов (чердаков и мансард), находящихся в государственной собственности Санкт - Петербурга, то есть на чердаки и мансарды, которые включены или могут быть включены в Реестр собственности Санкт - Петербурга (или право собственности Санкт - Петербурга, на которые зарегистрировано или может быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При решении вопроса о том, является чердак или мансарда общим помещением дома, принимается во внимание такой критерий как предназначенность чердака или мансарды для обслуживания более одного помещения. Касательно пункта 2.3 оспоренного распоряжения отметил, что изложение условий, которые сторона по сделке (Санкт - Петербург) считает для себя существенными, не противоречит требованиям статей 2, 3, 432 Гражданского кодекса.

Прокурор, участвовавший в деле, полагал заявления А., Б., Т. подлежащими удовлетворению частично.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2007 года заявление А., Б., Т. удовлетворено частично, распоряжение Мэра Санкт - Петербурга N 128-р от 19 февраля 1996 года "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт - Петербурга, на инвестиционных условиях" (в редакции от 23 февраля 2001 года) в той части, в которой данное распоряжение распространяет свое действие на реконструкцию чердаков и мансард в многоквартирном доме, в котором жилые помещения находятся не только в государственной собственности Санкт - Петербурга, но и в собственности иных лиц признано недействующим со дня вступления в законную силу настоящего решения.