Право общей собственности

     Так, в случае увеличения одним из сособственников  с соблюдением установленных  правил за свой счет полезной площади  жилого дома доля в праве общей  собственности на дом и порядок  пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов. [1, ст. 248]

     Первоначальный  размер доли может впоследствии увеличиваться  или уменьшаться. Размер увеличения или уменьшения доли определяют сами участники, в зависимости от вклада каждого из них в образование  или приращение общего имущества.       Специально регулируется право каждого участника модернизировать объект, находящийся в общей долевой собственности. Это касается модернизации жилых домов и иных строений путем надстройки, пристройки или перестройки. На производство этих работ нужно получить соответствующее разрешение исполкома Совета депутатов, следует иметь и утвержденный проект. Если установленные правила соблюдены и к дому произведена пристройка (например, веранда) или дом перестроен по другому проекту (например, надстроен еще один этаж), тогда участник, произведший эти улучшения общего имущества, вправе потребовать от остальных участников пересмотра долей в общей собственности, их соответствующего изменения. Однако изменение долей в результате пристройки, недостройки, перестройки одним из собственников дома не является основанием для изменения долей размеров земельных участков.[7, c. 32]      Если же соглашением участников или решением суда был установлен порядок пользования помещениями, тогда и этот порядок должен быть соответственно изменен. [1, ст. 248]  

     Каждый  сособственник по своему усмотрению может владеть, пользоваться и распоряжаться  принадлежащей ему долей в  общей собственности. Все участники  общей долевой собственности  имеют равные права. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.[1, ст. 250]   Порядок владения и пользования общим имуществом, установленный самими участниками или решением суда, должен устраивать всех и полностью исключать навязывание своей воли одним (одними) участником (участниками) другому (другим) участнику (участникам).

     Правовая  связь между участниками (сособственниками) относительна, но причислять ее к числу обязательственных вряд ли правомерно, поскольку никаких конкретных обязанностей у одного участника по отношению к другому не возникает. У участников существуют обязанности лишь в отношении несения расходов на содержание общего имущества, но эти обязанности не в отношении объекта, и размер расходов, как правило, координируется с размером доли. В этом правоотношении основное содержание составляет правомочие участника, которое не зависит от размера доли. [11, с. 33]

     Правомочия  всех участников общей долевой собственности равны. Праву одного участника не корреспондирует конкретная обязанность другого участника. По отношению друг к другу у участников нет конкретных обязанностей, а есть лишь права. [14, с 784]

     Доли  в праве собственности не могут  определять объем правомочий каждого из участников.

     От  размера доли в общей собственности  зависит возможность предоставление во владение, пользование и распоряжение конкретной доли каждого участника, количество продуктов (плодов и доходов), получаемых от общего имущества.[14, с. 785]

     Согласно  ст. 252 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное. 

     Расходы, которые не являются необходимыми и  произведены одним из собственников  без согласия остальных, падают на него самого. Возникающие при этом споры  подлежат разрешению в судебном порядке.

       Необходимые же расходы по содержанию общего имущества, произведенные одним из участников, падают в зависимости от размера доли на каждого участника или в равных долях по соглашению между ними.  Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.[14,с. 789]

     При продаже доли постороннему лицу остальные  сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

     Аналогичные правила применяются и при  отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.[14, с. 787]

     В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

     Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее.

   Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности  происходит не только по требованию выделяющегося  сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.[14, с. 785]

    В соответствии с принципами взаимного  согласия, которое необходимо при  осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику  остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю  в общем,  имуществе.[1, ст. 255]

    Таким образом, доли субъектов общей собственности закреплены законодательством в виде арифметической дроби. Это позволяет четко регулировать отношения между участниками общей собственности. Так как правоотношения общей долевой собственности это длящиеся отношения, то четко урегулирован порядок изменения размера долей. Размер увеличения или уменьшения доли определяют сами участники, в зависимости от вклада каждого из них в образование или приращение общего имущества. Правомочия всех участников общей долевой собственности равны. Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. 
 
 
 
 

    ГЛАВА 3. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 

    В объективном смысле право общей совместной собственности - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены, а в субъективном смысле - это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.[13, с.32]

    Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.  Согласие  сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее не совершал.

    Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено  лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

    Если  один из участников общей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его  участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации  он имел на это помещение равные с собственником права.

      Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была  об этом знать.

    Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении  сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной обе стороны возвращаются в первоначальное положение. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная  участниками совместной собственности  при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

    Изложенные  правила о владении, пользовании  и распоряжении имуществом, находящимся  в совместной собственности, применяются  постольку, поскольку для отдельных  видов совместной собственности  Гражданским кодексом или другими  законами не установлено иное. Так, в развитии положений, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

    Раздел  общего имущества между участниками  совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

    Основания и порядок раздела общего имущества  и выдела из него доли определяются по изложенным выше правилам раздела  имущества, находящегося в долевой  собственности, и выдела из него доли.