Право общей собственности

   Таким образом, наличие единого объекта  и множественности субъектов  права собственности на него, что  неизбежно порождает внутренние отношения между участниками, - отличительные  признаки права общей собственности.

   Сособственники  обладают целостным субъективным правом на свое имущество и в гражданском  обороте выступают совместно  на одной стороне правоотношения, а на другой - их контрагенты и  иные субъекты, с которыми им приходится вступать в контакт по поводу этого  имущества.

   Такое объединение, на одной стороне, предполагает необходимость согласования и целей, и предстоящих действий в процессе урегулирования уже упомянутых внутренних отношений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2. Виды права общей  собственности.

   Гражданским кодексом РФ различаются два вида общей собственности - долевая и  совместная (пункт 2 статьи 244 кодекса). Общая собственность именуется  долевой, если каждому из ее участников принадлежит определенная доля этого имущества. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе данной собственности или выделе из нее. На имущество устанавливается право общей собственности при наличии одного из следующих оснований:

    1) образование общей собственности  на это имущество предусмотрено  законом (например, общее имущество  собственников в многоквартирном  доме);

    2) поступление в собственность  двух или нескольких лиц неделимых  вещей (например, принятие по наследству  автомобиля несколькими лицами);

    3) установление общей собственности  на имущество предусмотрено договором  (например, по договору простого  товарищества).

   Раскрою более подробно содержание каждого  вида общей собственности.

   2.1. Право общей долевой собственности

   По  своему содержанию право общей долевой  собственности весьма насыщено, оно  складывается из двух составляющих. Это - долевые правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию  и распоряжению принадлежащих ему  долей.

   Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному  согласию, однако решение о прекращении  участия в праве общей долевой  собственности каждый из них волен  принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или  иным способом распорядиться своей  долей, не выходя за рамки действующих  правил, определенных законом или  соглашением. При этом никто из субъектов  не может принуждать кого-либо из сособственников  к распоряжению их долями, так как «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда»¹¹.

   Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности  после того, как другой или другие воспользуются правом совершить  сделку и окончательно передадут  свою долю, законодатель предоставил  им преимущественное право покупки  во всех случаях, кроме продажи с  публичных торгов (ст. 250 ГК РФ).

   Как справедливо было замечено Лилией Бутусовой, участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю¹².

   В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

   Законодатель  императивно установил сроки, в  течение которых сособственник  может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в  письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению.

   Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять  письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит  в том, что он действует с момента  его получения.

   В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила  о преимущественной покупке применяются  и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом.

   Если  преимущественное право покупки  нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

   Как известно, право распоряжения состоит  не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей  собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В  случаях, когда у субъектов общей  долевой собственности возникают  разногласия по поводу владения и  пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд  и договариваются только самостоятельно.

   Поскольку общее имущество может приносить  доход и, в свою очередь, требует  определенных расходов для поддержания  или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК РФ).

   Следует отметить, что доли в праве могут  и уменьшаться, и возрастать в  зависимости от обстоятельств, которым  законодатель придает юридическое  значение. Так, участник долевой собственности  может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые  улучшения общего имущества с  соблюдением действующего порядка  его использования. Например, в интересах  всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое  отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого  из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается. В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

   В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой  собственности «имеет право на предоставление в его владение и пользование  части общего имущества, соразмерной  его доле»¹³. Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

   Некоторой спецификой отличается правовой режим  общего имущества собственников  квартир в многоквартирном доме.

   В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК РФ каждому такому субъекту наряду с  принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также  доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо.

   Как уже отмечалось, одним из оснований  возникновения общей собственности  является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое  товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого  иногда договором о совместной деятельности) и объединения вкладов. В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

   Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками  общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если из договора или иных фактических обстоятельств  не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).

   Прекращение общей долевой собственности  возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда.

   Каждый  сособственник "вправе требовать  выдела своей доли из общего имущества"¹⁴. Если сособственников было не более двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется. Не всегда участникам общей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи, с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд и, как показывает судебная практика, среди способов защиты прав, закрепленных ст. 12 ГК РФ, наибольшая доля приходится именно на судебную власть, которая рассматривает до 90% исков имущественного порядка¹⁵. В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками. Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

   В случае неадекватного долям раздела  имущества также приходится прибегать  к выплате компенсации за недополученную часть.

   Следует отметить, что при разделе или  выделе "в натуре" - если это  возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества постоянно  использует каждый субъект спора. Однако если раздела или выдела в установленном  порядке не было, условное разграничение  не меняет действующего правового режима общего имущества.