Право собственности граждан на жилое помещение (дом,квартиру,комнату)

Механизм перехода к ново оплате будет осуществляться поэтапно (в течение 5 лет). Причем создавать этот механизм должны будут не законодательные, а исполнительные органы - Правительство России, органы государственного управления краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, другие субъекты федерации. Назначенные органы могут устанавливать предельные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг на определенные периоды времени с учетом экономической ситуации в той или иной момент России и в конкретном регионе, стоимости потребительской корзины, уровне доходов и т.п.

Указом Президента РФ от 4 апреля 1993 года "О мерах по обеспечению права граждан на жилище" правительство РФ обязано немедленно принять меры по отмене решений органов исполнительной власти о резком и бессистемном повышении оплаты жилья и коммунальных услуг, изданные в нарушении законов РФ, актов Президента РФ и правительства РФ . Правительство РФ постановлением от 22 сентября 1993 года № 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг установила, в частности: во-первых, сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты; во-вторых меры социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсации (субсидий) по содержанию жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом нормативов потребления коммунальных услуг и с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот, в- третьих, что с 1 января 1994 года осуществляется переход на договорные отношения собственников жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства с субъектами хозяйствования - жилищными, ремонтно-эксплуатационными и коммунальными предприятиями.

Десятилетиями, размер квартирной платы зависел лишь от размера занимаемой жилой площади. Ни количество, ни "качество, подсобных помещений и мест общего пользования в расчет не принимались.

В настоящее время размеры ставок оплаты жилья и ставок технического обслуживания жилого дома зависят от комфортности проживания, то есть от того, какими удобствами располагает дом. В отдельных квартирах квартплата взимается за общую площадь квартиры, включая площадь вспомогательных помещений. Определению оплаты жилья могла бы способствовать классификация всех жилых помещений по определенным категориям, в зависимости от места расположения общей жилой площади , обеспеченности коммунальными услугами и т. д. Соответственно, оплата жилья будет дифференцированной, исходя из того, к какой категории отнесено то или иное жилище. В основе всех расчетов стоит необходимость обеспечить возмещение всех издержек на содержание и ремонт жилья.

Ставки оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливаются не произвольно, а на основе утвержденных Комитетом РФ по муниципальному хозяйству Методике расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и Методике определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. Существующий порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищных фондов на переходный период сохраняется, и эти затраты не включаются в жилищно-коммунальные услуги, оплачиваемые гражданами. Повышение оплаты будет осуществляться одновременно с применением мер социальной защиты граждан. Им должны предоставляется компенсации такой оплаты в пределах социальной нормы жилой нормы и нормативов потребления коммунальных услуг. Компенсация (субсидии) представляют собой денежные средства, переданные гражданам в качестве помощи для оплаты жилья в пределах социальной нормы жилой площади. Социальная норма площади эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, городов Москвы и Санкт-Петербурга в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности, состава семьи, типа жилых помещений и других факторов.

В системе факторов, определяющих установленные права семьи на получение субсидии для компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, основополагающее значение имеет также размер совокупного дохода семьи. При исчислении среднего совокупного дохода в составе семьи учитываются: супруги, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником жилья, и оплачивающие жилье и коммунальные услуги по единому лицевому счету, а также иные лица, имеющие в соответствии с законами и другими правовыми актами равное с собственником жилья и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением.

При этом учитываются все виды доходов, подлежащие налогообложению. Министерство Труда РФ предоставляет инструкции о порядке исчисления среднего совокупного дохода семьи. Величина компенсации определяется как разница между принятыми на данный период размерам платы за часть жилых помещений, занимаемых по социальной норме площади жилья, и коммунальных услуг в соответствии с нормативами их потребления и предельно допустимыми расходами граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. Максимально допустимая доля собственных расходов граждан в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг устанавливается на 1995 год- 16%, на 1998-20% к общему доходу семьи.

Субсидии предоставляются нуждающимся гражданам Городским центром жилищных субсидий через созданные в административных округах отделы или коммерческие организации на договорной основе. При расчете жилищных субсидий учитываются: размеры платы за наем жилых помещений по ставкам для домов со всеми удобствами, лифтом, не зависимо от материала стен и наличия мусоропровода, размер платы за жилые помещения по ставкам их оплаты для домов со всеми видами удобств, размер платы за коммунальные услуги, исходя из ставок оплаты услуг за отопление, централизованное горячее водоснабжение, газоснабжение и т. д.

Субсидия не может превышать фактически начисленную оплату за жилье. Собственники, имеющие более одного жилья или сдающие жилые помещения в наем или в аренду утрачивают право на субсидию. Субсидия назначается на основании предоставления документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату услуг и совокупном доходе семьи, а также, на основании соглашения участника программы с отделом жилищных субсидий и подрядчиком. Субсидия назначается семье сроком на год с момента подачи заявления. Через год проводится переаттестация получателей субсидий, которая не отличается от процедуры первоначального оформления права на пособие. Через 6 месяцев после начисления или годичной переаттестации производится полугодовая упрощенная переаттестация. Субсидии предоставляются в безналичной форме и используются только для оплаты жилья.

В условиях поощрения самостоятельности собственников жилого фонда в решении вопросов содержания жилых помещений, их обслуживания и ремонта большое значение имеет появление такой новой формы объединение собственников в жилищной сфере как кондоминиум. Впервые такое понятие было введено законом "Об основах федеральной жилищной политике" и затем было закреплено Временным положением о кондоминиуме, утвержденным указом президента от 23 декабря 1993 года.

Кондоминиум - товарищество собственников жилых поме1цений с установление условий совместного владения и пользования межквартирными элементами, лестницами, лифтами, крышами, коридорами и т. д. Такая форма владения, как кондоминиум, сближает собственников жилых помещений, повышает их ответственность друг перед другом. Такая форма совместной собственности широко распространена в Европе, а начиная с 60-х годов и в США.

Члены кондоминиума совместно реализуют свое право по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Предметом деятельности товарищества является обеспечение надлежащего состояния недвижимого имущества, осуществление деятельности по строительству, реконструкции, эксплуатации и управлению жилищный фондом, бесперебойное снабжение домовладельцев коммунальными услугами, другие аспекты, связанные с представлением и защитой интересов домовладельцев. В собственности данного товарищества не может находится недвижимое имущество. Все недвижимое имущество, приобретенное кондоминиумом, является имуществом, находящимся в общей собственности его членов. Правлению в товариществе предоставляется право управления многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, оказываемые коммунальными и иными предприятиями, право выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

Затраты по содержанию дома в этом случае несет товарищество как юридическое лицо. Члены товарищества - собственники квартир вносят плату в размерах и порядке, определенном уставом кондоминиума. Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели, являющиеся предметом его деятельности и не подлежат распределению между домовладельцами..

Регистрация кондоминиума носит уведомительный характер с предоставлением органу местной администрации нотариально удостоверенного устава. Права юридического лица товарищество приобретает с момента получения регистрационного свидетельства.

Собственники государственной и муниципальной недвижимости в кондоминиуме, независимо от площади их объектов, не могут иметь больше 30% общего числа голосов в товариществе.

Высшим органом управления кондоминиума является общее собрание. Во время его каждый член товарищества обладает количеством голосов пропорциональным размеру находящегося у него в собственности жилья, исходя из соотношения 10 кв. метров жилой площади за один голос.

Общее собрание компетентно: вносить изменения "и дополнения в устав кондоминиума, утверждение сметы расходов и определение размеров обязательных платежей и взносов, передача третьим лицам в пользование объектов общей собственности.

Исполнительный органом кондоминиума - Правление оно вправе принимать решения по всем вопросам товарищества, за исключением отнесенных к компетенции Общего собрания.

ГЛАВА 4. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение.

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника (право прекращающим юридическим фактам).

К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения самим собственником(купля-продажа, мена, дарение). Порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и порядок возникновения его у покупателя) нормами о данных сделках и договорах.

Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного уничтожения его собственником.

Более разнообразны случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Сюда относятся принудительное изъятие имущества при обращении на него взыскания по обязательствам; реквизиция; национализация; конфискация; изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Так, согласно земельный участок изымается в публично-правовых интересах (прокладки магистрали, строительства и т.п. )[22]. Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления , обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается , невозможно без прекращения права собственности на данное жилое строение.

В Положении" О порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений, отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям " тот 12.06.96г. утвержден порядок возмещения убытков. При расчете размера возмещаемых убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтажные и другие работы, действующими на момент изъятия земли или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованны с собственником сносимых строений. Между застройщиком и владельцем жилья подписывается договор, в котором указывается согласовывается оценка потребительской стоимости утрачиваемого жилья и форма компенсации за стоимость постройки. Такой договор нотариально заверяется и регистрируется в Департаменте муниципального жилья. К числу оснований изъятия у собственника жилого помещения помимо его воли и без компенсации относится прежде всего обращение взыскания на имущество по его долгам. Такое изъятие допустимо только на основании судебного решения. Законом могут быть предусмотрены случаи такого рода и в несудебном порядке. Например, при обращении взыскания по исполнительным надписям нотариусов или по договору залога при обращении залогодержателем взыскания на имущество в несудебном порядке- по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем. Право собственности на жилье, ставшее объектом взыскания осуществления права собственности на жилое помещение влечет принудительное лишение собственника права на жилье. Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов. Изложенная ситуация предполагает либо уже начавшееся использование собственником своего жилья не по назначению, Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

ГЛАВА 5. Защита права собственности граждан на жилое помещение.

Собственность граждан на недвижимость в жилищной сфере охраняется уголовным, административным и гражданским законодательством. Нормы гражданского права обеспечивают, прежде всего, правовое регулирование и охрану отношений собственности при нормальных условиях использования собственником принадлежащего ему имущества без нарушений его прав. В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.