Право собственности граждан на жилое помещение (дом,квартиру,комнату)

Как и охрана, защита права собственности граждан на жилое помещение, осуществляется различными отраслями права, которые часто дополняют друг друга. Например, суд. рассматривая дело о хулиганских действиях, происходивших на квартире, вправе рассмотреть гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.

Существуют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые требования, если имущество имеется в натуре или его можно восстановить. Выше отмечалось, что жилые помещения специфический объект права собственности, жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствования в осуществлении права. Самый распространенный вид вещно-правовой защиты- это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему несобственйику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Лицо, являющееся не владеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает , что ответчик незаконно владеет жильем. Предметом вендикационного иска, в рассматриваемой ситуации, являются жилые помещения, которые по незаконным основаниям выбыли из владения собственника. Нет оснований для такого рода иска, если жилая площадь была передана во владение не ее хозяину на основе договора или в силу закона. Например, по наследству при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты.

Ответчики по вендикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии жилого помещения исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права отчуждать его. Возможность незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены так как право на жилье возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Можно привести следующий случай добросовестного незаконного приобретения жилого помещения- при подделке нанимателем необходимых правоустонавливающих документов и отчуждении им незаконно занимаемого помещения.

Виндикационный иск к незаконному добросовестному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат.

Недобросовестным является владелец который, например, самовольно вселился в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имел на нее права. В таких случаях всегда вправе истребовать свое жилье, а также возмещение ущерба при ухудшении его состояния.

По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, даже если не было лишения владения(при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников). Особенности данного вида защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявить только в момент нарушения прав собственника.

Наряду с защитой правомочия пользования, негаторным иском защищается и распоряжение(исключение из описи при аресте имущества). Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те организации и лица, в интересах которых наложен арест на имущество. К исковому заявлению по данным делам прилагается копия об аресте имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования(договоры дарения, купли-продажи, завещания).

Защита прав собственников жилья также осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Например, арендатор не произвел обусловленного договором ремонта помещения . Арендодатель может требовать либо производства ремонта от арендатора , либо произвести ремонт самому и возместить расходы за его счет.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

Заключение.

            Рассмотрев в первой главе содержание права собственности граждан на жилое помещение, можно сделать вывод, что ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства.  Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке либо участие ЖК (ЖСК). Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. То сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

             Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. С одной стороны бурно протекает процесс приватизации, при которой государственные и муниципальные предприятия, жилье, национально-государственных и административно-территориальных образований переходят в собственность юридических и физических лиц . С другой наблюдается и обратное, когда в государственную или муниципальную собственность поступает имущество , ранее принадлежащее гражданам , кооперативным, общественным и иным организациям . Исходя из изложенного материала во второй главе и в целях удобства изложения способы приобретения права собственности систематизированы независимо от того, сопровождаются ли они прекращением права собственности у другого лица или нет , равно как и независимо от того, прекращается ли право собственности по воле собственника или в принудительном порядке. Под этим углом зрения на первоначальные и производные разделены все способы приобретения права собственности. Исходя из ранее избранного критерия их разграничения, к первоначальным способностям приобретения права собственности на жилое помещение

Относятся : индивидуальное жилищное строительство; приобретения права собственности по давности владения; приобретения права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в ЖК (ЖСК); приобретения права собственности на самовольную постройку. К производным приобретениям права собственности на жилое помещение относятся: приватизация жилого помещения; договор купли-продажи жилого помещения; договор о пожизненном содержании с иждивенцем; договор мены жилого помещения; наследования жилого помещения.

              В третьей главе были подробно рассмотрены договоры аренды, найма жилого помещения и договор залога жилого помещения. Ранее российское законодательство, регулирующее жилищное отношение не знало понятия договора-аренды. По своей сути договор жилищного найма является разновидностью договора имущественного найма (аренды). Но особое значимость жилья и обусловленная ее жилищная политика государства привели к тому, что часть норм имущественного найма отделилась, образовав самостоятельный институт.

              Законодатель заменил ранее существовавший договор найма жилого помещения, который был скорее социальным наймом в государственном муниципальном фонде, более близким к аренде. Можно сказать, что гражданское законодательство не предусматривает для собственников жилья договора-аренды, но устанавливает практически аналогичный ему договор найма жилого помещения. Аренда применяется лишь тогда, когда жилье переходит во владение и пользование юридического лица.

              Новое в законодательстве и то, что собственник жилого помещения может заложить квартиру по закону о залоге, так как предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем. Поскольку жилые помещения относятся к недвижимости, то их залог носит название ипотеки. Таким образом, развитие рынка недвижимости не возможно без наличия специфической системы финансирования сделок на нем, залогом по которым или гарантом надежности возврата кредита выступает сам объект недвижимости или право собственности на него.  

              В главе четвертой я постарался раскрыть основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение.

              Прекращения права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения самим собственником. Ко второму относятся сделки по прекращению права собственности на жилье по независящим причинам от собственника.

              В пятой главе рассматривалась защита права собственности на жилые помещения. Права собственности граждан на жилые помещения охраняется уголовным, административным и гражданским законодательством. В случае их нарушения законодательством предусмотрена защита права собственности. В гражданском законодательстве выделяется два вида защиты  собственности: вещно-правовой; обязательно правовой. К вещно-правовым способом защиты права собственности относятся исковые требования в судебные органы, во всех случаях, когда жилое помещение находится в ненадлежащем состоянии или его можно восстановить наиболее распространенный вещно-правовой защиты права собственности граждан на жилое помещение – виндикационный иск.

              Обязательно-правовой способ защиты права собственности на жилище, к нему относятся, например, иск о возмещении причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества и т.д. Для всех них характерно то, что составляющие их притязание вытекает не из права собственности как такового, а основывается на других правовых институтах и соответствующих этим институтам субъективных прав. Иными словами, обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а лишь в конечном счете. 

Из выше сказанного видно, что механизм рыночных отношений в жилищ­ной сфере постепенно совершенствуется и расширяется, однако, этот процесс наряду с преимуществами имеет и ряд недостатков. Таким образом, отказ от го­сударственного контроля недопустим. Необходимо сосуществование двух взаи­модополняющих методов решения жилищной проблемы: государственного и рыночного, которые будут способствовать гражданам наиболее эффективно от­стаивать свои жилищные права и использовать предоставленные государством свободы и их гарантии.

Библиография

Нормативные акты

1.      Конституция РФ  от 12.12.93

2. Гражданский кодекс РФ ч.1 от 21.10.94.
3. Гражданский кодекс РФ ч.2 от 22.12.95

4.      Гражданский кодекс РСФСР  от 11.06.64

5.      Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.83

6.      Об основах федеральной жилищной политики. Закон Российской Федера­ции. от 24 дек. 1992 года. № 4218-1

7.      О введении в действие Закона РФ "Об основах федеральной жилищной по­литики." Постановление Верховного Совета РФ. 2. ч 24 дек. 1992 г. № 4219-1

8.      О государственной целевой программе «Жилище». Постановление Совет Министров – Правительства РФ от 20.06.93 №595

9.      О новом этапе реализации государственной целевой программы «Желище».Указ  Президента РФ от 29.03.96 №431.

10. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1981 г. №335 "О по­рядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предос­тавления жилых помещений в РСФСР".

11. Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Постановление Правительства РФ от 18.06.96 №707.

12. Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг от 18.06.96 №707.

13. Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. №415 " Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жи­лищного фонда в РСФСР."

14. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР. 25 сентября 1985  №415.

15. Инструкция о порядке обмена жилых помещений от 9.01.67 г. №12.

16. О праве пользования дополнительной жилой площади. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.30 .

17. Инструкция о порядке бронирования жилого помещения от 31.07.84 №336.

18. О приватизации жилищного фонда. Закон Российской Федерации от 4.07.91 №1541-1.

19. О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР." Постановление Верховного Совета РСФСР. 4 июля 1991 №1542-1.

20. Об обеспечении прав и законных интересов несовершеннолетних при решении вопросов, связанных с приватизацией и продажей жилья. Письмо Министерства Социальной защиты населения РФ от 20.09.94 №1-3628-18.

21. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон Российской Федерации от 21.07.97 №122-ФЗ.